三難題困擾房產(chǎn)證逾期辦理糾紛案件審理
日前，石景山法院對商品房買賣合同糾紛進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年受理的商品房買賣合同糾紛案件中，涉及逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證責(zé)任認(rèn)定的案件占了84.3％，是該區(qū)商品房買賣糾紛中最主要的爭議。經(jīng)過認(rèn)真分析，該院認(rèn)為此類案件審理中存在以下3個(gè)難點(diǎn)：
一是開發(fā)商辦理房產(chǎn)證義務(wù)范圍認(rèn)定難。對這一問題審判實(shí)踐中存在較多不同觀點(diǎn)。第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定的不同情況具體認(rèn)定；第二種意見認(rèn)為，在法律規(guī)定情形下，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)，若買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開發(fā)商可以此為抗辯免責(zé)；第三種意見認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法規(guī)、規(guī)章，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書辦理完畢。
二是違約金數(shù)額計(jì)算難。違約金從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起計(jì)算，此時(shí)買受人應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開發(fā)商支付違約金的請求權(quán)隨即發(fā)生，但部分案件中合同未就開發(fā)商履行義務(wù)的期限進(jìn)行約定，導(dǎo)致違約行為的開始日期難以確定，進(jìn)而使違約金數(shù)額的計(jì)算難以進(jìn)行。
三是對“出賣人原因” 認(rèn)定難。對最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”，審判實(shí)踐中存在分歧。一種意見認(rèn)為， “出賣人的原因” 是一個(gè)較為復(fù)雜的問題，其認(rèn)定不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯(cuò)作為判斷依據(jù)，只要開發(fā)商應(yīng)履行辦證義務(wù)而未履行，開發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮；另一種意見認(rèn)為，“出賣人的原因”即開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯(cuò)原則，開發(fā)商具有過錯(cuò)才承擔(dān)違約責(zé)任。
