【典型案例】
（2013）普中民終字第110號
2010年2月1日，被告李某以335346元的價格，向原告某某公司購買位于某某市某某區某大道x號第x幢第x單元第x層x號房屋1套。雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《合同補充協議》。合同約定被告以銀行按揭付款的方式購買上述房屋。被告于2010年1月18日交納房屋款118748元，其余的216598元到銀行辦理按揭貸款。此后，原告將被告按揭貸款的材料交給中國建設銀行股份有限公司某支行，中國建設銀行股份有限公司某支行經過審核后認為，根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發（2010）10號）規定：“……對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款……”。被告不符合按揭貸款的條件，故銀行未予按揭貸款。原告遂將被告訴至法院。
法院認為，本案中，雙方于2010年2月1日簽訂《商品房購銷合同》及《合同補充協議》，此時國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發（2010）10號，以下簡稱《通知》）尚未出臺。2010年4月17日，國務院的《通知》出臺。按照《通知》要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本案居民暫停發放住房貸款。被告的個人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發放貸款。以上情況表明，國務院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發生調整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務，適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條之規定。
【本案爭議焦點】
《通知》規定的房貸政策的調整，是否構成情勢變更?
被告解除購房合同，是否需要承擔違約責任?
【法律分析】
（一）房貸政策的變化，是否構成情勢變更?
情勢變更，是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情發生（或不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更），導致合同的基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力有悖于誠實信用原則（顯失公平）時，則應允許變更合同內容或者解除合同的法理。一般認為，情勢變更制度的適用需同時符合以下幾項條件：其一，應有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發生變化；其二，情勢變更，須為當事人所不能預見。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其知道相關情勢變更所產生的風險，并甘愿承擔，在這種情況下情勢變更制度就并不適用；其三，情勢變更必須不可歸責于雙方當事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可歸責于當事人，則應由其承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更制度；其四，情勢變更的事實發生于合同成立之后，履行完畢之前，如果在訂立合同時就已經發生情勢變更，就表明相關當事人已經認識到合同的基礎發生了變化，且對這個變化自愿承擔風險；其五，情勢發生變更后，如繼續維持合同效力，則會對當事人顯失公平或導致目的不達。
本案中，被告因國務院《通知》的出臺，銀行房貸政策發生調整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務。國務院發布《通知》，房貸政策調整，非原被告所能預見的，且導致商品房買賣合同被告無法履行房屋價款的支付義務，導致房屋買賣的合同目的無法實現。被告在未取得銀行貸款的情形下，無法履行支付房屋價款的義務。而《通知》何時出臺以及具體內容，雙方在訂立合同時均無法知悉。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款，也超出被告的合理預期。因此，本案適用情勢變更情形。
（二）被告解除購房合同，是否需要承擔違約責任?
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”即，發生情勢變更情形，第一種法律后果是維持原合同關系，變更某些內容，以排除情勢變更導致的不公平結果。第二種法律后果是，當第一種變更合同的方式不足以排除不公平的結果，則采取消滅合同關系的方法以恢復公平。本案中，采取第一種變更合同的方式無法排除不公平的結果，因此請求法院解除《商品房購銷合同》。又因《商品房購銷合同》的解除，系因《通知》“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款”的規定，貸款政策的變化，非當事人簽訂合同時所能預見，也超出被告的合理預期。若仍要求被告依合同約定承擔責任，既不符合誠實信用原則，亦顯然有失公平。因此，情勢變更導致合同的解除，雙方當事人不應按照合同的約定追究違約責任，應根據公平原則確定雙方的責任。
綜上，商品房買賣合同，作為一種特殊的合同，遇有客觀情況重大變化如國家貸款政策的調整，為公平劃分雙方當事人的責任，在合約缺乏約定的情況下，可以適用情勢變更，以實現公平之原則。但情勢變更作為契約嚴守原則的例外，國家對情勢變更的適用規定嚴格的條件。即，當事人在合同中約定了關于未來可能發生的情勢的風險負擔，或者通過合同解釋的方式對合同的風險負擔作出劃分，優先適用合同的約定或合同解釋。只有在合同履行期間，當客觀情況發生重大變化，不為當事人所知悉及合理預見，且不屬于一般的商業風險，才可適用情勢變更。這也體現了意思自治優先的法理。
