1、購(gòu)買共有二手房時(shí)會(huì)出現(xiàn)哪些情形?
?。?）買家與房屋所有的共有人交易。這種情況其實(shí)指的是在房屋所有的共有人的數(shù)量較少的情況下，比如該房屋只屬于夫妻兩人，這時(shí)買家可以直接與房屋所有的共有人交易。如果該房屋的所有權(quán)人與共有人是夫妻二人，并且與買家交易的人也是這對(duì)夫妻的話，那么就可以默認(rèn)是取得了房屋所有的共有人的同意。
?。?）賣家有房屋共有人的書面證明?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”如果房屋為共有，除非共有人追認(rèn)或者出賣人取得全部產(chǎn)權(quán)，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。所以賣方在出售房屋的時(shí)候，應(yīng)該出示已經(jīng)征得了其他共有人的書面同意聲明。
（3）如果賣方?jīng)]有取得共有人的同意，但是買方對(duì)此并不知情，在房屋買賣合同被視為無效時(shí)，買方可以要求賣方返還定金與賠償損失。一旦合同無效或者被撤銷，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。
2、如何購(gòu)買共有二手房?
購(gòu)買共有人的二手房，涉及兩個(gè)層次的問題。
?。?）處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人同意。“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，賣方出售共有房屋應(yīng)當(dāng)征得其他共有人書面同意，否則該行為為無權(quán)處分。《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”如果房屋為共有，除非共有人追認(rèn)或者出賣人取得全部產(chǎn)權(quán)，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。
?。?）共有人書面證明的法定要求。共有人同意出售的書面證明形成于國(guó)外，應(yīng)當(dāng)符合涉外證據(jù)的法定要求“當(dāng)事人向人民法院提供的證據(jù)系在中華人民共和國(guó)域外形成的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)予以證明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館予以認(rèn)證，或者履行中華人民共和國(guó)與該所在國(guó)訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)”，出賣人提供的書面證明如不符合此證據(jù)要求，應(yīng)當(dāng)要求其限期完善。
3、購(gòu)買共有二手房應(yīng)該注意什么?
我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效，并且由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這點(diǎn)。
如果房屋的共有人含有未成年人，那么未成年人的簽字可以由父母代簽。除此之外，如果有其他的代簽行為，那么代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。
