“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
那么小產權房，到底合不合法呢？
第一：我們得了解一下，什么是小產權房？
小產權房是指，一些村集體組織的，在集體土地上蓋的房子，只能銷售給集體成員的一種房產形式。
這也不難理解，很多村中城，城中村越來越多，在城市化高速發展的今天，體制跟不上形勢的今天，于是出現了小產權房，這樣的產物。
也算上是解決農村形式的城鎮化進城的一個臨時的解決方案。
第二：小產權房解決農村土地短缺問題，為什么被叫停？
首先：作為城中村，村中城來講這樣的房地產形式是一種有效的補充，但是作為規模化，勢必影響正常的房地產市場。
每個人都很清楚，小產權房是集體所有，不上市交易，那么稅金，土地出讓金，甚至土地都是自己家的，購房者本身會省了很多錢。
那么，問題來了，開發商盯上了這一塊，紛紛和村里合作，達到利潤的最大化，成規模的在全國蔓延，勢必會影響發那個地產整個市場的有序化正常發展。
其次：換句話來講，這些集體利益的房產，政府是沒有收一分錢稅金，沒收一分錢土地出讓金的，規模化以后，政府利益受損了。
長期以往這樣發展下去，勢必會造成地方政府更多的赤字；房地產稅收都知道，是歸納地方政府的；土地出讓收入也是歸地方政府的；如果稅收和土地出讓收入減少，地方政府會承載更多的壓力，也會影響到地方建設和基礎投資。
這可是大事，改革開放要深化，地方政府功不可沒，無力承托就會影響到正確的方向，這里的決不允許小產權房規模化，癥結就在這里。
第三：小產權房，合不合法，怎么確定？
小產權房也是經過審批和建筑部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：
首先：必須是村里組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式；如果是由開發商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發商蓋房銷售和受益。
其次：建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村里的所有村民集體所有；但是村里有償轉讓給了開發商，村委會變相的成了土地爺。
最后：購買者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認，非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
第四：未來農地入市和耕地入市，小產權房也會納入入市流程；那么正式市場化，需要那些條件？
首先：批建手續齊全，集體土地所有權必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
其次：入市補繳納土地出讓金，補繳納稅金，補齊稅費統一確權發證。
最后：必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會受到限制，因為只需戶口這一項工作，就可以把你排除在外。
所以：非集體成員，購買小產權房是有風險的，至少未來存在法律確權的風險。
