隨著新問題的不斷涌現，小產權房這個困擾各地政府的老問題如今又面臨著更大的難題，如何妥善處理小產權房？小產權房的出路又在何方？房地產高級經濟師、著名地產評論人章林曉在接受本報記者專訪時表示，叫停小產權房，需要國土、規劃、建設、房管等各部門同心協力、齊抓共管，而不是各唱各的調。
中國房地產報：2008年下半年，北京市國土局嚴查小產權房，一度顯露了強烈決心，但一年之后的今日，伴隨著房價暴漲，城區供應不足，通州、房山、昌平等京郊的小產權房卷土重來，既然是違法建筑，小產權房為何屢禁不絕？
章林曉：任何現象都有其存在的原因和基礎，小產權房屢禁不絕關鍵在于建造銷售小產權房的成本收益率太高。從源頭上講，小產權房主要分為兩種：一種是擅自在集體建設用地上建造的房子，另一種則是未經農用地轉用審批，直接占用農用地建設的房子。這兩種小產權房，從法律上講都是非法的。
小產權房同商品房相比，在成本上占有優勢，主要體現在以下幾個方面：一是擅自占用農用地建設的小產權房，其“省”下了耕地占用稅、耕地開墾費等系列稅費；二是“省”下了商品房開發取得土地時必須向政府繳納的土地出讓金，其只需向村民支付低廉的地價；三是“省”下了商品房建設時需繳納的大市政配套費、人防費等費用；四是“省”下了商品房建設銷售過程中需要繳納的營業稅及附加的相關稅費。
因此，即便小產權房的售價只占到商品房的三分之一甚至更少，但由于其成本極低，其利潤空間依然遠大于商品房的利潤空間。由于小產權房建設銷售成本沒有增加多少，而伴隨著房價暴漲，其售價也在跟著增加，因此小產權房的利潤空間也在增大，隨著小產權房成本收益率的日益提升，建造銷售小產權房的驅動力自然也就越來越大，小產權房自然會呈現出卷土重來的抬頭之勢。
中國房地產報：目前政府關于小產權房的相關政策很明確，態度也很堅決，要封殺“小產權”，但卻屢禁不絕，那么在整個執行環節中，問題出在了哪個地方？
章林曉：問題主要出在兩個方面：一是行政執行力。行政執行力問題其實不單單在“小產權房”上存在，“小產權房”上反映出的行政執行力問題是個縮影。只不過“小產權房”不能夠“藏著掖著”，大家都看得見，而且是當前社會關注的焦點熱點。
二是財政分稅制。現行分稅制下，存在著“財權上移，事權下移”問題，特別是越到基層，稅源結構越不均衡，財政往往越困難，鄉鎮一級甚至無稅可分。鄉鎮政府往往屬小產權房的受益者，同時也是堅定的支持者，這給封殺“小產權房”大大增加了難度。
中國房地產報：目前，全國不少城市如廣州、濟南、鄭州等地的國土部門對于小產權房的態度也很強硬，但似乎“雷聲大雨點小”，效果并不明顯，你認為要叫停“小產權”房，重點難點在哪里？
章林曉：眾人用地，一人管地，土地管理的難度是可想而知的。小產權房實質是違法建筑，不但違反土地管理法律，同時也違反城鄉規劃、建設管理的法律法規和政策，因此，叫停小產權房，需要國土、規劃、建設、房管等部門同心協力、齊抓共管，不能各唱各的調，單靠國土部門一家肯定是管不好的。
叫停小產權房，同時還需要紀檢、監察等部門的密切配合。如果國土部門移送的小產權房違法案件紀檢監察部門不處理，申請法院強制拆除的案子法院不配合，國土部門雖然對小產權房的態度很是強硬，但在實際行動中自然就只能是“雷聲大雨點小”了。
附著在小產權房上的利益太龐大了，這個龐大不光指資金量的龐大，而且還指利益群體的龐大。特別可怕的是，建設銷售小產權房的利益聯盟已動用輿論工具，鼓噪買不起商品房的城市中低收入市民購買了小產權房，將普通市民成功綁上了他們的利益戰車，這給政府處理、叫停小產權房增加了極大的困難。
中國房地產報：你認為在政策與市場的相互博弈之下，大量小產權房的出路何在？
章林曉：如果小產權房可搖身一變，毫發不損地“轉正”，或者成本低廉地“轉正”，那最終受傷害的將是廣大遵紀守法保護耕地的農民和購買商品房的市民，而真正得利的是那些違法建設銷售小產權房的投機者，如果是這樣的反向激勵，必將導致更多的土地違法現象，造成土地市場和房地產市場的混亂無序。因此，違法的小產權房肯定不可能毫發不損地“轉正”。
當然，鑒于購買小產權房的市民，有一大批是買不起商品房的中低收入的市民。對于這部分購房群體的利益，估計會加以適當保護。或許補辦農地轉用和征收手續后變身“經濟適用房”，是這部分小產權房依法合情合理的出路。
