1、房屋抵押存在什么法律風險？
（1）違約風險。違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
?。?）流動性風險。流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
?。?）經濟周期風險。經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
?。?）利率風險。利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
2、防范房產抵押貸款風險的措施
?。?）進行抵押貸款前做好調查工作。銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。
A、對房產“先租后抵”請看的檢查。
如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。
B、對房產是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。
（2）土地的性質和使用期限要明確
銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。
?。?）貸后檢查須加強，防止土地用途變更
銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。
（4）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字
銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。
