一、二手房貸款存在什么風(fēng)險(xiǎn)？
1、大部分銀行在有中介公司或貸款公司做階段性擔(dān)保的情況下，憑房地產(chǎn)交易中心抵押登記的收件收據(jù)發(fā)放貸款。一些造假者偽造收件收據(jù)或?qū)κ占論?jù)的復(fù)印件進(jìn)行變?cè)欤故占論?jù)看起來有抵押登記的內(nèi)容，進(jìn)而騙取貸款。因?yàn)槭占論?jù)上顯示不出抵押銀行，有的人甚至將一張收件收據(jù)送到兩家銀行要求放款。銀行可以和房地產(chǎn)交易中心聯(lián)網(wǎng)，查詢交易登記內(nèi)容后，基本上可以杜絕此類風(fēng)險(xiǎn)。
2、利用他人證件及資料申請(qǐng)貸款，在銀行批準(zhǔn)貸款后，用偽造的證件或由他人冒名來簽訂抵押借款合同，這種合同當(dāng)然無效，銀行發(fā)現(xiàn)后也難以憑借合同追究責(zé)任。
3、交易無效。這是由賣方帶來的風(fēng)險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶登記的不是真正的權(quán)利人，而是他人冒名頂替的。一旦出現(xiàn)糾紛，法院會(huì)判決交易無效，銀行便被卷入其中。這種風(fēng)險(xiǎn)的防范取決于房地產(chǎn)交易中心的審核嚴(yán)格程度。
4、假按揭。先杜撰一個(gè)權(quán)利人，再將所謂權(quán)利人的房屋出售給借款人，用這些虛構(gòu)的材料向銀行申請(qǐng)按揭貸款。申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，辦理交易過戶登記時(shí)，僅僅提供銀行的抵押材料，抵押完成后便可得到銀行的放款，以此騙取利率較低和年限較長的住房貸款。這種騙術(shù)有一個(gè)特征，就是他項(xiàng)權(quán)利證明和房產(chǎn)證的發(fā)證日期不一致，除非其再次造假。要發(fā)現(xiàn)此類造假最好的辦法是，銀行跟蹤送房地產(chǎn)交易中心，但銀行的工作量將大大增加。銀行不妨通過查驗(yàn)交易時(shí)的契稅憑證及發(fā)票，以比對(duì)日期。
5、關(guān)聯(lián)交易。通過自己人之間的關(guān)聯(lián)交易來達(dá)到獲取銀行貸款的目的，如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣。這種交易除了產(chǎn)權(quán)的過戶外，沒有居住人的變更，也不存在首期付款，貸到的資金根本不是用于支付房款，而是用于其他方面，甚至是歸還賭債，目前逾期的貸款中這種情況很多。防范這種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要困難一些，但是從借款人的個(gè)人資信中，有時(shí)能發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，比如曾經(jīng)報(bào)告過以該地址申請(qǐng)信用卡，或者從戶口簿中的親屬關(guān)系中發(fā)現(xiàn)問題。
6、提高交易價(jià)格。一些投資人為了變相提高貸款成數(shù)，虛報(bào)成交價(jià)格，并且利用某些評(píng)估公司的疏忽或友情評(píng)估，抬高評(píng)估價(jià)格，甚至偽造評(píng)估報(bào)告，達(dá)到超成數(shù)貸款的目的。個(gè)別極端例子中，貸款金額超過了房屋的真正成交價(jià)格。如果房價(jià)上漲不多或不漲，借款人幾乎不會(huì)還貸。要防止此類風(fēng)險(xiǎn)，一方面，各評(píng)估公司應(yīng)恪守職業(yè)操守，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，作出實(shí)事求是的評(píng)估。另一方面，銀行應(yīng)委托信譽(yù)好的評(píng)估公司，也可以請(qǐng)其他評(píng)估公司予以復(fù)核，確保評(píng)估價(jià)格的可靠性。
7、虛假交易。有些房產(chǎn)中介或黃牛借用他人的姓名，給他們幾千元錢，以他們的名義貸款購買房屋。那些出借個(gè)人資信的人一般多為外地戶口，他們對(duì)所購買的房屋一無所知，既沒有看過房，也不知道成交價(jià)格，只是名義上的借款人，事后一旦發(fā)生逾期還款，人都很難找到，給銀行的催款帶來極大麻煩。建議銀行在簽訂借款合同時(shí)，詢問一些房屋狀況，以辨別借款“槍手”。
8、收入證明虛假、由于種種原因，現(xiàn)在借款人提供給銀行的收入證明中有相當(dāng)比例是有水分的。有的是不想讓單位知道買房一事;有的是另有灰色收入;有的借款人根本沒有工作單位，請(qǐng)朋友幫忙出具相關(guān)證明;有的偽造公章，虛構(gòu)收入證明。由于現(xiàn)行的稅收制度，還不能做到每個(gè)人都有稅單，要準(zhǔn)確核查收入并不容易。但銀行可以通過借款人的文化程度、工作經(jīng)歷、年齡進(jìn)行綜合判斷，確定收入的可信度。
二、二手房按揭貸款要注意什么問題？
1、每月還款額度要量力而行。在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力作出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入支出有所預(yù)測，避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。
2、要妥當(dāng)選擇貸款銀行。對(duì)借款人來說，如果購買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，對(duì)借款人的要求也不盡相同，貸款額度和最長貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇服務(wù)好、收費(fèi)低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。
3、要選擇適合自己的還貸方式。目前主要有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一是月均等額(等額本息)還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每十月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增;后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額本息還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的支出。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以減少利息支出的人?？傮w而言，采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。
4、向銀行提供材料要真實(shí)。申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來講，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)和近期經(jīng)濟(jì)狀況證明。因?yàn)槿绻杩钊耸杖胛催_(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)借款人提供了虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
5、提供本人住址要準(zhǔn)確，及時(shí)。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。遇到人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年和收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
6、每月還款要及時(shí)，避免罰息。對(duì)于借款人來說，必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，進(jìn)而在銀行留下不良的信用記錄。
