1、哪些房屋不能辦理按揭貸款?
首先，產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權房等都不能貸款。
其次，違反房產(chǎn)抵押規(guī)定的(有不能轉移記錄、查封、舊城改造范圍內、小產(chǎn)權房等)銀行不能貸款。
還有，違反銀行規(guī)定的(如房齡超限、面積不符合規(guī)定等)不能貸款。
2、無法辦理按揭貸款該咋辦?
小案例：丙想購買一套學區(qū)房，無法一次性支付全部購房款，打算辦理按揭貸款。看中一套房簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小且房齡已經(jīng)超過30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請問，丙該怎么辦?
解決方案：要看雙方事先是否知情，購房前應了解貸款條件。如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，雙方均無過 錯，可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。
若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則應自行承擔不利后果，即在不能辦理銀行貸款時仍應當依約按時支付足額購房款給賣方;若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實，買方最終不能辦理銀行貸款，導致購房目的不能實現(xiàn)，則買方有權解除購房合同。
貸款購房的，應當先向當?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。
3、按揭貸款需要注意什么問題?
(1)部分二手房不能貸款
有一些二手房是無法貸款的，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權證。
(2)利率選擇因人而異
收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因為未來可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學教授、公務員等，則建議選擇浮動利息，因為他們在銀行貸款客戶中屬于優(yōu)質客戶，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動利率比較優(yōu)惠。
(3)收入證明與還款能力
銀行在批貸時，會要求借款人提供收入證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
(4)注意二手房房齡
銀行對二手房的房齡有比較嚴格的規(guī)定，若房齡過老，那么貸款申請很可能會被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時間加起來不能超過30年，有的直接規(guī)定二手房房齡不能超過15年。
