央行放松限貸政策后，公積金貸款政策也有所松動，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，規(guī)定連續(xù)繳存6個月以上即可申請公積金貸款，同時要求各地要實現(xiàn)公積金繳存的異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。
新規(guī)4大亮點(diǎn)
亮點(diǎn)1 三套房禁貸公積金
南京公積金貸款政策將“收緊”
南京公積金管理中心相關(guān)人士透露，該市目前執(zhí)行的貸款政策是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，也就是說，只要申請人沒有貸過公積金，無論購買的是幾套房，均可以申請公積金貸款。具體政策是：首次申請公積金貸款購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例最低為20%；首次申請公積金貸款購買二手房的，首付款比例最低30%；第二次申請公積金貸款的，首付款最低60%，貸款利率按照公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。按照現(xiàn)有規(guī)定，以家庭為單位，不允許第三次申請公積金貸款。
相關(guān)人士稱，相較于南京目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，新出臺的《通知》實際上是收緊了放貸條件，照以往規(guī)定，在南京購買三套房及以上的家庭，只要沒有使用過公積金貸款，都可以申請使用。
亮點(diǎn)2 繳存6個月以上可貸公積金
蘇州市目前須繳存12個月，南京須連續(xù)繳存6個月
江蘇省內(nèi)城市對于繳存時間的規(guī)定并不一致，其中南京市規(guī)定的是必須連續(xù)繳存6個月，而蘇州則在2013年4月8日對市區(qū)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，將允許貸款的時間由原足額繳存公積金滿6個月調(diào)整為12個月以上。調(diào)整的原因，據(jù)了解也是因為公積金資金緊張。新規(guī)實施后，蘇州是否需要下調(diào)時限？相關(guān)專家表示，從國家的規(guī)定來說，也并沒有硬性要求是滿6個月必須允許貸款，“6個月(含)以上”的表述依然是限低不限高，所以像蘇州這樣超過6個月的城市，并不一定需要進(jìn)行調(diào)整，關(guān)鍵還是看城市公積金的“蓄水池”錢夠不夠花。
而對于公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)，省內(nèi)城市都已實施。南京公積金管理中心也證實，目前公積金繳存的轉(zhuǎn)移接續(xù)可以正常辦理。
亮點(diǎn)3 推進(jìn)公積金異地貸款
全面落實難度很大，需要實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)
目前在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多，這條新規(guī)正是為了適應(yīng)職工跨地區(qū)流動日益增強(qiáng)的需要。不過，公積金專家表示執(zhí)行難度很大。
目前“異地貸款”在南京并沒有開通，關(guān)鍵原因是公積金一直是封閉運(yùn)行，跨區(qū)域的信息溝通、協(xié)調(diào)是一個很大的問題。相關(guān)人士認(rèn)為，這其中隱藏幾大主要風(fēng)險。
比如一個南京人到蘇州工作，在蘇州繳存公積金，又回戶籍所在地南京買房，按新規(guī)要求，可以持蘇州的繳存證明，向南京的公積金中心申請貸款。一方面由于全省的公積金信息尚未聯(lián)網(wǎng)，南京無法準(zhǔn)確掌握貸款人在蘇州的繳存情況，因此對于貸款額度、年限等無法判斷；另一方面，房產(chǎn)如果在南京發(fā)生抵押等變動情況，貸款人在蘇州的公積金繳存單位也難以及時獲悉。第三，公積金和房產(chǎn)系統(tǒng)目前也沒有聯(lián)網(wǎng)，貸款人如果在蘇州已經(jīng)有多套房，則不符合公積金放貸政策，但如果到南京申請貸款，這一點(diǎn)也無法審核。
亮點(diǎn)4 放貸低于85%，可提高貸款額度
省內(nèi)絕大部分城市都“錢緊”，發(fā)放率都在85%以上
無錫市從10月1日起正式上調(diào)家庭公積金貸款最高額度，從夫妻雙方總計50萬元上調(diào)至60萬元。但目前江蘇絕大部分城市的公積金貸款發(fā)放率都在85%以上，部分城市甚至接近100%，“錢不夠”是普遍現(xiàn)象，提高額度的可能性并不大。“國家的這條規(guī)定，主要是針對公積金貸不出去的城市，比如中部、西部的一些城市，公積金放貸率只有百分之四五十，”一位公積金專家介紹說，公積金不能全貸出去，還要預(yù)備職工支取，所以江蘇一直以85%作為公積金貸款警戒線，超過就要考慮調(diào)整政策，而省內(nèi)多數(shù)城市早已超出。“不少城市現(xiàn)在貸公積金都要排隊，再進(jìn)一步提高額度的可能性比較小。”
新華社：公積金改革蘊(yùn)含3大動向
1 支持流動人口購房需求。文件首次提出推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，國務(wù)院發(fā)展研究中心專家任興洲表示，這是公積金制度改革中的主要內(nèi)容。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉介紹，進(jìn)城務(wù)工人員通常很少使用公積金。
2 提高資金使用效率。公積金使用效率低，是公眾詬病的一個突出問題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，全國342個住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的只有49個。大部分管理中心的貸款發(fā)放率集中在50%到75%之間，有的更是低至百分之三四十。
3 探索政策性住房金融形態(tài)。專家介紹，實行住房公積金信貸資產(chǎn)證券化，將住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，住房公積金管理中心可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的個人住房貸款，從而拓寬住房公積金管理中心的籌集渠道。
深度解讀
對南京樓市不會有大沖擊
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，三部門的這一紙《通知》對三套房禁貸是收緊之外，其他規(guī)定大多是對公積金貸款的促進(jìn)和鼓勵，減輕購房人的負(fù)擔(dān)。但無論是提高貸款額度，還是放開異地貸款，都是建立在“有錢花”的基礎(chǔ)上。而南京市公積金“蓄水池”一向“錢緊”，2013年全市發(fā)放住房公積金貸款金額183.84億元，是市政府下達(dá)的年度貸款任務(wù)120億元的153.20%。目前“等貸”現(xiàn)象也依然存在，居高不下的存貸比，意味著南京公積金政策松動的可能性不大。所以南京市最需要落實的，是三套房的禁貸公積金，從某種意義上來說，三部門的新規(guī)對南京來說可能是一個緊縮性的政策。
與銀行的商業(yè)貸款不同，住房公積金總盤子有限，又不允許到銀行拆借。禁貸三套房是有道理的，但公積金貸款畢竟有額度的限制，南京夫妻雙方加起來也只能貸60萬，對買房人來說，如果被禁貸，依然可以通過商業(yè)貸款實現(xiàn)購房消費(fèi)，并不會因此而影響其購房選擇。所以這一新規(guī)對南京樓市預(yù)計不會有大的沖擊。
新政密集出臺 釋放什么信號
從各大城市陸續(xù)放松限購政策，到9月30日央行發(fā)文取消限貸，再到國家三部門對公積金個人住房貸款予以鼓勵和扶持，近一階段，國家與地方層面為何密集出臺樓市“松限”政策？南京大學(xué)高波教授昨向記者表示，這表明樓市的下滑已很嚴(yán)重，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不理想的大背景下，對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步“松綁”的可能性依然存在。
高波認(rèn)為，樓市的“松限”既是市場本身的要求，也與宏觀經(jīng)濟(jì)有密切關(guān)系。“三季度國家宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)就要公布了，可能不會很理想，不排除四季度調(diào)整的可能。包括降低利率，降低存款準(zhǔn)備金率，增加貨幣投放，減稅特別是減輕小微企業(yè)稅負(fù)等等措施。”除了貨幣政策和稅收政策的調(diào)整外，出于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，也可能會加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，“宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，畢竟目前還沒有一個產(chǎn)業(yè)能替代房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)降低，政府可能會采取措施，加強(qiáng)發(fā)揮房地產(chǎn)的作用。”
而政府對樓市的調(diào)控，會不會由目前的“松綁”轉(zhuǎn)為“刺激”？高波認(rèn)為可能還是以“放松”為主，“目前無論是取消限購，還是取消限貸、鼓勵公積金貸款，很大程度上還是對過去緊縮性政策的一種放松和調(diào)整，并沒有也不需要轉(zhuǎn)向強(qiáng)刺激。
