“購房優惠政策即將結束，要買房的盡快出手！”從11月開始，位于雙井富力城的一家房屋中介門窗上，貼著這樣的標語。
在中介催化劑的作用下，年底的樓市蔓延著恐慌的情緒。北京房地產交易管理網上周發布的數據顯示，11月北京二手房成交量達到32784套，其中住宅成交31288套，歷史上首次突破30000套大關，環比10月上漲了56%。
與二手房交易量一齊飆升的還有銀行的房貸。中國人民銀行營業管理部披露的北京地區房貸情況顯示，1-10月份，北京市中資金融機構個人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(因9月份數據未公布，該數據不包括9月份)，二手房貸款已成為銀行個貸中占比最大的一部分。
瘋狂的背后，風險正在累積。記者走訪房屋中介、銀行及擔保公司后發現，銀行已然覺出其中的風險，做低評估價將部分風險轉嫁給了購房者，并嚴格了審貸程序，年底放貸的主要是任務還沒有完成或是急于搶占市場的中小銀行。與此同時，銀行擺脫中介的意愿越來越明顯，銀行和中介在這場購房潮中矛盾日益激化……
二手房貸占個貸七成
截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行[4.24 0.95%]和工商銀行[5.28 0.38%]緊隨其后為68.30億元和60.15億元。
“去年的這個時候，房市交易量平淡，沒什么活可干，但今年忙得熱火朝天。”鏈家的置業顧問小杜對記者表示，現在他每天至少要帶五六個客戶去看房，還經常碰到好幾個人同時看中一套房，這時小杜就要與其他中介爭搶房源。
記者以購房者的身份跟著小杜體會了一把恐慌性購房。在鏈家地產富力城店，一套報價150萬的住宅在半個小時內，就已經有6個人預約看房。在記者到達之前，已經有兩位購房者正在屋內看房。在跟記者交談的十幾分鐘內，房主的電話鈴聲此起彼伏，都是中介打來約看房的。
與購房者同樣恐慌的還有部分的賣房者。“明年的政策形勢到底如何存在很大變數，誰也說不準，明年說不定賣不到這個價，現在出手落袋為安。”張女士上周將自己在四惠的房子以1.9萬/平米出手了，這套房子是她在6月份以1.4萬/平米的價格購買的。
今年以來的樓市成交量驚人，美聯物業市場研究部根據目前的成交量推算，12月份很可能繼續突破歷史紀錄，全年成交量將達到27萬套。
比房子更為瘋狂的是二手房貸款。美聯物業市場研究部統計數據顯示，11月份房貸市場以二手房過戶為主的交易類貸款成交量上漲明顯，漲幅60%左右。
“我最近特別忙，每天都是晚上10點多才下班。”一位在銀行房貸部門任客戶經理的朋友對記者表示，最近半年以來，因為他所在的銀行客戶量陡增，貸款額度太大導致他這樣的房貸客戶經理都連軸轉。
前十月，北京市中資金融機構個人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(不含9月份)，二手房貸款占比已經突破70%，成為銀行個人住房貸款的中堅力量。
記者從銀行內部獲得的一份北京地區統計數據顯示，截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。
據記者了解，京城大部分商業銀行的二手房房貸同比基本都實現翻番，部分基數較小的銀行甚至翻了兩三倍。統計數據顯示，某銀行二手房按揭貸款余額較年初增長超過100%，而放款量則翻了三倍多。
對于今年的房貸市場，某股份制商業銀行個貸部總經理稱為“軍閥混戰”。以往主攻新房貸款的中行、建行、工行今年對二手房市場強勢介入，憑借著網點和品牌優勢，擠占了中小銀行的勢力。
多位銀行人士也表示，今年后二手房貸款競爭將愈演愈烈。一是新房資源越來越少，客觀決定今后買房多為二手房。第二，從銀行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售價的50%左右，同時二手房是現房，產權明確，而新房往往還在打地基的時候銀行就放款了。
“從銀行所承擔的風險角度看，二手房比一手房風險小。”一位銀行人士表示：“此前經濟處于下行期時，政策的寬容讓一些開發商有空子可鉆，將來風險暴露，吃虧的是銀行。”
漲不過房價的評估價
一般來說只要不是房齡很老的房子，售價與評估價的差額約為5%-10%。但目前，北京市場評估價與售價之間的差距，最多的能達到七八千之多。
據美聯物業市場研究部的數據，對比1月均價8900元，北京二手房年底均價累計漲幅已經超過47%，達13150元/平米。量價齊升的二手房市場風險在逐步累積，銀行也已經覺察到。
多個月停滯不前的評估價正是銀行轉嫁風險的手段。以記者在富力城看到的那套房子為例，61平的一居室報價150萬，均價在2.46萬/平米，而中介小杜給記者算的賬是，這套房子的評估價只能以1.9萬/平米計算。售價與評估價之間相差5600元/平米，也意味著這套房在評估機構和銀行眼中的價值為115.9萬，銀行承擔的風險僅為115.9萬。按照首套房貸款可達到房屋全款的八成計算，購買這套房子最多只能貸93萬，首付則必須達到57萬。
銀行及評估機構得出的評估價遠遠追不上房價的漲速，這在今年下半年尤為明顯。
今年5月以來，望京、朝青、百子灣和亞運村等二手次新房熱點區域的樓盤實際市場價格平均每平方米大約上漲4000元，但評估價漲幅最少的只有400元。而目前，北京市場評估價與售價之間的差距，最多的能達到七八千之多。
中易安(中國)房地產擔保有限公司市場總監徐東華告訴記者，一般來說只要不是房齡很老的房子，售價與評估價的差額約為5%-10%。從去年6月開始，先是下調的非常快，直到今年3月份二手房市場持續火爆了一陣之后，才逐漸上調，到7月以后，突然就不怎么調了。從今年7、8月份之后，售價與評估價的差距越來越大。
“降低評估價是銀行控制風險的一種方法，銀行已經對現在的房價產生了警覺。”徐東華說。目前銀行二手房的評估業務均是外包給評估機構，而評估機構也是看銀行“眼色”行動。隨著10月以來二手房市場由于有消息傳出利好政策即將到期，成交量和成交價飆升，這種上漲在銀行眼中存在著一定的風險，因此紛紛要求評估機構調低或停止隨市場上調評估價格，有的銀行甚至放貸前在評估的基礎上再打一個折扣。
