房屋買賣 買方無法申請貸款
案情介紹： 2007年7月22日，原告（購房人）與被告（開發商）簽訂《深圳市房地產認購書》及《深圳市房地產認購書補充協議》，2007年8月11日，原告（購房人）與被告（開發商）簽署了《深圳市房地產買賣合同（預售）》，雙方約定原告以944120元的總價款向被告購買ⅩⅩ花園二期Ⅹ棟A單元11層2號房，簽訂該合同之日起一日內首期支付房地產總價款的20%，即人民幣194120元，其余價款自簽訂該合同之日起14日內向銀行貸款支付。同時合同約定：原告如選擇以銀行按揭方式付款支付，應在被告通知的時間內在被告指定的銀行辦理按揭手續，如因原告原因導致未能辦理按揭的，或在按揭期內未履行正常還款義務的，由此引起的一切后果由原告自行承擔。原告依約已于2007年7月26日支付了首期房款，并向中國工商銀行股份有限公司ⅩⅩ支行申請按揭貸款。
2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會共同發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整，規定已利用貸款購買住房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。根據本規定，該行認為原告購房的首期款少于40%，未同意原告的貸款申請。原告認為因貸款政策調整導致合同無法履行，遂于2009年3月2日向被告發出《律師函》，要求解除合同，返還原告所付房款。被告于2009年3月7日發出《復函》，要求繼續履行合同。涉案房產也一直未辦理入住手續和房地產證。后原告訴至法院，請求判令：1、解除原被告雙方簽訂的《深圳市房地產買賣合同（預售）》，被告返還購樓款194120元；2、被告承擔本案一切訴訟費用。
本案在審理過程中，經法院支持調解，雙方當事人達成和解意向，解除了該合同，被告返還了原告一部分購樓款項。
【律師分析】
在2007年，國家以及各地方政府均出臺了諸多抑制房地產市場炒作的政策。在此情況下，不少房屋買賣雙方對房屋買賣合同是應該繼續履行還是可以解除產生分歧。本案系新房貸政策發布后，實踐中常見的商品房買賣糾紛案例。盡管上述案件中，當事人達成和解協議，但鑒于此案的普遍性，律師認為，究竟能否因政府、銀行相關政策的調整而解除買賣合同仍值得商榷。本律師認為，由于房地產買賣的復雜性，其中涉及的法律問題很多，是否能夠解除合同，要視具體情況而定，不能一概而論。
一、合同有約定的，按照約定處理
不少買賣合同對買方貸款不成有專門的約定，如有的約定“若因乙方自身原因，或因銀行貸款政策變化，導致乙方申請的貸款額度獲銀行批準不足或貸款不予批準，則乙方應在接到甲方通知之日起15日，將不足部分的貸款向甲方付清，如乙方未在通知期限內付款，視為乙方未按合同約定付款”，或“乙方在xxx日申請銀行貸款，具體貸款金額、時間以銀行審核為準，不足部分乙方應在過戶之前補足”或者“如銀行貸款不能辦出或足額辦出，則可以解除合同”在這種情況下，既然合同對貸款不足有約定，就應按合同約定辦理。
二、合同對貸款不足之情形的處理沒有約定的，則要看雙方對付款方式的約定
有的購房合同對付款形式未有明確約定，盡管約定如果乙方（系購房者）以貸款方式支付，但并沒有在合同條款中表明購房者是否以貸款方式支付房款。那么，即便購房者確實需要通過按揭貸款支付房款，而且，確實所需的貸款申請未通過，購房者仍需自行籌資支付房款。因為，只要合同沒有明確約定房款支付是以按揭貸款之特定形式，那么購房者仍需完成其還款義務。因此，在這種情況下，購房者無權提出退房。
如果以貸款支付一定比例的房款是買賣合同唯一確定的支付方式，那么一旦購房者無法辦出貸款，或辦出的貸款明顯未達到合同約定比例，購房者原先設想的以貸款方式購買房屋的合同目的將無法達到。如果雙方無法就差額房款的支付重新協商達成一致，這將導致買賣合同無法履行。那么，從這個方面來講，購房者在這種情況下可以解除合同。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
所謂“不可歸責于當事人雙方的事由”，一般認為，簽訂認購書后，作為合同標的的項目被政府行政決定取消、自然災害導致開發項目滅失等政策因素和不可抗力因素等屬于“因不可歸責于當事人雙方的事由”的范疇。那么，政府、銀行相關房貸政策的調整，又是否屬于不可歸責于當事人雙方的事由呢？答案顯然是肯定的，因為房貸政策的調整不是開發商或購房者可以左右的，甚至是當事人雙方都無法預見的。從這個意義上說，由于房貸政策的調整而導致的合同無法履行，雙方當事人都是無過錯的。
同時，今年4月出臺的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定，“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
【律師提醒】
1、為保護雙方權益，建議在預售合同中增加補充條款，約定如果銀行拒絕貸款，雙方可以解除合同并不需承擔違約責任。
2、正確發送書面文件是保護自身權益的重要方面。以下幾個要點應予注意：第一、要及時。比如，合同約定當一方發出解除合同通知后五天內另一方有權提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。第二、要符合合同的約定。比如合同約定在行使合同解除權之前應當給對方合理期限履行義務，那么在發送解除通知之前就需要先發送催告履行的文件。第三、要明確、合法。解除合同的書面通知的內容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。第四、要注意留下聯系方式。如果要求對方配合自己處理相關事宜，則應當寫有聯系方式，否則可能給對方留下可乘之機。第五、要注意保存證據。發出的書面通知等應當備有復印件副本，發送宜用掛號信或郵政快遞等方式并索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需。
