【農村宅基地】農村房產執行中應注意的幾點事項
1.必須體現人權高于債權的理念
我國民訴法第二百二十二條、第二百二十三條規定，執行法院在扣留提取被執行人應當履行義務部分的收入時，應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需費用;查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產時，應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。這是我國法律對被執行人及其扶養的家屬就“生活必需費用”和“生活必需用品”賦予的執行豁免權。這是人權(生存權)高于債權理念在執行制度中的具體體現。不僅我國法律如此，世界各國法律也均有規定
對農村房屋的執行，尤應體現生存權高于債權的理念，這不僅是依法執行的需要，更是建設社會主義和諧社會的需要。我國是農業大國，農村人口占全國人口的絕大多數，農民能否安居樂業，農村能否和諧穩定關乎整個國家和諧穩定的大局。當前，處于貧困狀態的農民還有相當大的數量,而我國的社會保障體系尚未有效建立，社會保障的范圍和程度還很不足，其基本生活尚且堪憂，若因執行其房產致使無家可歸，絕不是社會主義中國允許出現的現象。
根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》及參照最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，在對農村房屋的執行中，必須充分考慮執行措施的適度：第一，對屬被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債;第二，對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋，根據申請人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋后，可予執行;第三，為體現抵押權的安全性,對于屬被執行人及其所扶養家屬必需但設定抵押的房屋，在給予被執行人一定的寬限期并由申請執行人或集體經濟組織提供臨時性住房[10]后，可以拍賣、變賣或抵債。
2.必須尊重當地的民風民俗
由于長期以來歷史文化的積淀，我國各地農村形成了各具地域特色的民風民俗，這是我國民間文化多樣性的體現。在對農村房屋的執行中，除一些確屬封建迷信和非法的或不健康的風俗外，如執行工作的條件和方式有多種選擇，執行人員應充分尊重當地的民風民俗。
?、俦M量為被執行人保留祖業。在中國農村，宗族和香火觀念歷來很強。長期以來，人們都以出賣祖業(主要指祖遺房屋)為恥，以家大業大為榮，一戶人家不到萬不得已寧愿將舊宅閑置也不出賣，若是法院強行查封變賣，將感到莫大的羞辱，由此產生對執行法院和執行人員的仇視，進而阻撓、抗拒執行，甚至報復執行人員。在被執行人有多幢(套)房屋可供執行時，應盡量保留被執行人的祖傳家業，以避免羞辱和刺激被執行人，但被執行人主動提出或同意執行除外。
?、诒M量照顧被執行人親房的優先購買權。在我國法律史上，房產買賣的親房優先購買權由來已久。唐律規定，房產買賣須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣以別人,這一法律觀念已演變成一種觀念文化，深深根植于中國人尤其中國農民心中。在農村，至今仍有處置家業，先問親房的習俗,沒有征詢親房意見，買賣難以成交。必須指出，親房優先購買權不是法定的權利，執行中不得因照顧而遷就，必須保證與其他購買人的同等購買條件，且這種優先購買權應讓位于法定的優先購買權。
3.必須符合對物權執行的相關法理
對農村房屋的執行，還必須體現物權的共性，符合物權法的相關法理，主要有：
?、俦Ｕ戏课莨灿腥说膬炏荣徺I權。我國法律對共有中的優先購買權有著明確的規定.執行中對共有人的優先購買權應依法予以保障。
②保障房屋承租人的優先購買權.我國法律規定，出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。執行中也應依法予以保護。
?、郾Ｕ霞w經濟組織及其成員的優先購買權。對于農村房屋的轉讓，集體經濟組織及其成員是否享有優先購買權，存在肯定說和否定說兩種觀點.否定說認為農村房屋并不是共有財產，不應當適用共有財產中對共有人的優先購買權的規定。筆者認為，農村房屋有其特殊性，在法律沒有修改前其所依附的宅基地屬于集體所有，實際上就是集體經濟組織全體成員的共有，應該賦予其優先購買權。退一步說，不論以后采用前文所述的房屋所有權與使用權分離的思路，還是宅基地所有權國有化的思路，這種優先購買權也不得取消。因為農村房屋及其宅基地與生于斯、長于斯的集體經濟組織成員的生產生活等切身利益聯系最為緊密，保障集體經濟組織及其成員對農村房屋及其他重要生產、生活資料的優先購買權，能對弱勢的農民群體提供適當的照顧和便利，體現黨的政策和國家法律的人文關懷，有利于農民群眾安居樂業。在當前“三農”問題比較突出，干群關系相對緊張的時期，執行農村房屋尤應注意保障這種優先權，這也是執行和諧的需要。
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