（１９９９年１２月６日上海市人民政府令第７６號發(fā)布）
第一條 （制定目的和依據）
為了加強本市房地產抵押管理，保護當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內的房地產抵押。
第三條 （有關用語含義）
下列用語在本辦法中的含義：
（一）房地產抵押，是指債務人或者第三人以不轉移占有的方式向債權人提供土地使用權、房屋和房屋期權（以下統(tǒng)稱房地產）作為債權擔保的行為；在債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該抵押物并就處分所得的價款優(yōu)先得到償還。
（二）房屋期權，是指以建設工程總承包合同、建設工程施工總承包合同或者以商品房預購（售）合同約定將來某一時間獲得建成房屋的權利。房屋期權包括房屋建設工程期權和預購商品房期權。
第四條 （基本原則）
房地產抵押應當遵循平等、自愿、公平和誠實信用原則。
依法設定的房地產抵押權受法律保護。
第五條 （可以抵押的房地產）
下列房地產可以抵押：
（一）依法獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權；
（二）依法獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權；
（三）依法獲得的房屋期權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第六條 （不得抵押的房地產）
下列房地產不得抵押：
（一）以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權；
（二）尚未建有房屋及其他地上定著物的農村集體所有土地使用權；
（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；
（四）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權；
（五）政府代管的房地產；
（六）未依法登記領取權屬證書的房屋和土地使用權；
（七）權屬不明或者有爭議的房地產；
（八）依法被查封、監(jiān)管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地產。
第七條 （抵押擔保的債權范圍）
抵押擔保的債權范圍，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，從其約定。
第八條 （抵押權擔保的期間）
抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
第九條 （抵押物價值的確定）
設定抵押權時，抵押物的價值由抵押人和抵押權人協(xié)商議定，抵押人和抵押權人協(xié)商議定不成的，可以經雙方當事人協(xié)商委托房地產評估機構確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十條 （抵押物的價值與所擔保的債權）
抵押物所擔保的債權不得超出該房地產的價值；其中，出讓土地使用權抵押所擔保的債權不得超出國有土地使用權出讓金的款額，房屋建設工程期權抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價。
設定抵押權后，該房產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權數額不得超出其價值的余額部分。
第十一條 （再次抵押的告知）
以已設定抵押權的房地產再次抵押的，抵押人應當將已抵押的事實書面告知接受再抵押者。
第十二條 （以已出租的房地產設定抵押權）
以已出租的房地產設定抵押權的，抵押人應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十三條 （以有期限的房地產設定抵押權）
以有土地使用年限的房地產設定抵押權的，抵押所擔保債務的履行期限不得超過土地使用年限。
第十四條 （以共有房地產設定抵押權）
以按份共有的房地產設定抵押權的，抵押物以抵押人享有的份額為限。
以共同共有的房地產設定抵押權的，必須經全體共有人同意，抵押人為全體共有人。
第十五條 （以兩宗以上房地產設定同一抵押權）
以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物；在抵押權存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。抵押人和抵押權人另有約定的，從其約定。
第十六條 （以出讓土地使用權設定抵押權）
以出讓土地使用權設定抵押權的，所擔保的主債權僅限于開發(fā)建設該出讓地塊的貸款，并不得違反國家和本市關于土地使用權出讓、轉讓的規(guī)定和土地使用權出讓合同的約定。
第十七條 （設定抵押權時房屋與土地使用權的關系）
房屋及其占用范圍內的土地使用權應當同時抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應比例的土地使用權應當同時抵押。
第十八條 （以商品房設定抵押權）
房地產開發(fā)企業(yè)不得以已預售的商品房設定抵押權。
房地產開發(fā)企業(yè)以已建成商品房設定抵押權的，在抵押權存續(xù)期間，不得銷售該抵押物。
第十九條 （抵押合同簽訂后新增的房屋）
抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。
第二十條 （以有限產權房屋設定抵押權）
以有限產權房屋設定抵押權的，必須符合國家和本市有關有限產權房屋權利的規(guī)定。
前款所稱的有限產權房屋，是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權的房屋。
第二十一條 （以房地產設定最高額抵押權）
債權人和債務人可以以房地產設定最高額抵押。設定最高額抵押權時，抵押人和抵押權人應當約定連續(xù)發(fā)生債權的期間、被擔保債權的最高限額。
約定的債權發(fā)生期屆滿后，抵押人和抵押權人應當辦理最高額抵押權確定登記。實際的債權發(fā)生期短于約定的債權發(fā)生期的，可以以實際的債權發(fā)生期為準；實際的債權發(fā)生期超出約定的債權發(fā)生期的，以約定的債權發(fā)生期為準。債權發(fā)生期屆滿時，實際存在債權的累計數額低于最高債權限額的，以實際存在債權的累計數額登記為被擔保的主債權額；實際存在債權的累計數額超出最高債權限額的，以最高債權限額登記為被擔保的主債權額。
