進(jìn)入2006年以來(lái)，多家銀行推出新的個(gè)人房貸產(chǎn)品，一時(shí)間“固定房貸”、“雙周供”、“接力貸”等新名詞沖擊著購(gòu)房人的神經(jīng)，用什么樣的貸款方式供房成了一道新的選擇題，多家商業(yè)銀行還表示，它們正致力于進(jìn)一步研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，使消費(fèi)者擁有更多、更好的選擇。在此，我們已經(jīng)清楚地看到一個(gè)房貸多樣化時(shí)代的到來(lái)，這是房地產(chǎn)經(jīng)過調(diào)息、調(diào)控之后，金融房貸市場(chǎng)反應(yīng)的結(jié)果，也是未來(lái)市場(chǎng)化發(fā)展的一個(gè)方向。
“提前還款”催生營(yíng)銷手段
對(duì)今年住房貸款新品頻出的現(xiàn)象，萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶分析認(rèn)為：個(gè)人按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是眾多商業(yè)銀行重點(diǎn)爭(zhēng)奪的領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，但是由于利率調(diào)高，尤其是原有的按揭貸款從今年開始執(zhí)行新的利率后，導(dǎo)致了許多人對(duì)未來(lái)還款負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂，紛紛提前還款。而提前還款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是不劃算的，個(gè)人按揭貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)在購(gòu)房者提前還了，銀行會(huì)少收很多利息，這就迫使銀行采用促銷手段，開發(fā)新的房款產(chǎn)品，讓購(gòu)房者選擇的余地更大一些，盡量避免客戶提前還款。
如“固定”免去了人們對(duì)于利率上調(diào)的后顧之憂，可以鎖定未來(lái)每個(gè)月的還款額，沒有了利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)；而選擇“雙周供”，提高還款的頻率，一有錢就還一次，而不用等一個(gè)月，這樣縮短還款的時(shí)間，也達(dá)到節(jié)省利息的目的。以上都是銀行的營(yíng)銷手段，面對(duì)房貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也必然導(dǎo)致銀行在營(yíng)銷上采取更多的方式。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，則選擇余地更大了。不像過去，面對(duì)利率變動(dòng)，還款壓力加大，只能選擇提前還，如果還不了，就沒有辦法了，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)這肯定是利好消息。
“放貸壓力”降低貸款門檻
從去年開始，政府明確了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度，調(diào)控中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是金融政策，新的（上調(diào)后）的房貸利率從今年起開始實(shí)行，影響了購(gòu)房者貸款的信心。師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘分析說(shuō)，銀行現(xiàn)在有9萬(wàn)億貸款放不出去，而銀行的收益取決于存款和貸款的利差，個(gè)人住房按揭對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以這必定是各家銀行努力爭(zhēng)取的業(yè)務(wù)。這也就是銀行在貸款產(chǎn)品上積極進(jìn)行創(chuàng)新，給消費(fèi)者更多的選擇，吸引貸款客戶的原因。
除了“固定房貸”、“雙周供”這些新的按揭產(chǎn)品以外，多家銀行降低了貸款門檻，原有的政策出現(xiàn)松動(dòng)。現(xiàn)在房齡20年以上二手房在多家銀行可以獲得貸款，而且銀行不僅可以為第一套房提供八成貸款，還可以向第二套房提供八成貸款。而從今年年初開始，農(nóng)業(yè)銀行在上海、北京和杭州等地試點(diǎn)推出“接力”貸款，使“父貸子還”可以成為現(xiàn)實(shí)，解決老年人貸款買房時(shí)年齡超限，銀行不肯放按揭貸款的難題。
銀行很積極，購(gòu)房者還有點(diǎn)懵
銀行在推廣和研發(fā)新的貸款產(chǎn)品方面表現(xiàn)出了極為積極的態(tài)度。深圳發(fā)展銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)中，“雙周供”如能結(jié)合理財(cái)型房貸產(chǎn)品，將表現(xiàn)出更強(qiáng)大的靈活運(yùn)用資金、節(jié)省利息的能力。該行正致力于進(jìn)一步研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，以使消費(fèi)者有更多、更好的選擇。而購(gòu)房者的反映還比較遲疑，很多人表示對(duì)這些新的貸款方式不了解，新的貸款方式是否對(duì)自己有利仍然不太清楚。
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固定利率房貸
固定利率住房貸款，就是借款人與銀行簽訂貸款合同時(shí)即設(shè)定好固定的利率和對(duì)應(yīng)的固定貸款時(shí)間，貸款期間內(nèi)不論利率如何變動(dòng)，借款人都按照合同約定的固定利率支付利息。
等額本息還款法
這種還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。
等額本金還款法
采用這種還款方式，借款人將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
“雙周供”住房按揭
“雙周供”，是指?jìng)€(gè)人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供還款額的一半。這項(xiàng)業(yè)務(wù)由于提高了還款頻率，所以可以顯著地加快歸還本金的速度，從而在基本不增加借款人每月還款負(fù)擔(dān)的情況下，顯著降低所還利息額和還款總額，縮短整個(gè)還款期限。
“接力貸”住房按揭
“接力貸”的貸款對(duì)象為年齡偏大(超過40歲)，按現(xiàn)時(shí)規(guī)定(借款人年齡＋貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，通過指定子女作為連帶還款人以延長(zhǎng)還款期限，減小還款壓力。
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