給個(gè)人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異 給個(gè)人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異
怎樣節(jié)省貸款償還金利息？
什么樣的房地產(chǎn)能做抵押申請(qǐng)出個(gè)人助業(yè)貸款？
不一樣的貸款方式怎樣使貸款償還金額相差萬(wàn)元以上？
個(gè)人房貸如何才能享受到優(yōu)惠利率，從而實(shí)現(xiàn)最少的利息支出？
想開(kāi)公司，做點(diǎn)小買(mǎi)賣(mài)，什么樣的房地產(chǎn)能做抵押，找銀行申請(qǐng)出300萬(wàn)元額度以下的個(gè)人助業(yè)貸款？
上周六的“財(cái)富課堂”上，上百名讀者趕來(lái)聽(tīng)課，其中更不乏一家三四口同時(shí)出現(xiàn)，拿著計(jì)算器，希望專(zhuān)家給個(gè)人貸款算筆“明白賬”。
建行兩位個(gè)人信貸方面的專(zhuān)家，則通過(guò)兩個(gè)小時(shí)的生動(dòng)講解和大量事例解析，讓不少讀者滿意而歸。
■四種房貸還款方式“因人而異”
據(jù)建設(shè)銀行北京分行住房金融與個(gè)人信貸業(yè)務(wù)部王強(qiáng)介紹，目前建行已經(jīng)推出了等額遞增還款法、等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞減還款法四種還款方式，供貸款人選擇。
“貸款本息法，就是人們以往最常用的辦法，每個(gè)月的還款額一樣多；等額本金法，則是每個(gè)月還的本金一樣多，這樣總還款額就是逐月由多到少；等額遞減（遞增）法，則是根據(jù)客戶(hù)自己的意愿，先多還款后少還錢(qián)（或者先少還錢(qián)后多還款）。
至于貸款人應(yīng)選擇何種還款方式，則因人而異。一般說(shuō)來(lái)，收入穩(wěn)定或有增長(zhǎng)預(yù)期的購(gòu)房者，適合等額還款法，這樣整個(gè)貸款期的還款壓力是不變的；而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠(yuǎn)高于債務(wù)支付的購(gòu)房者，適于遞減還款法，這樣整個(gè)貸款期的貸款利息會(huì)較少。
當(dāng)然，針對(duì)部分收入變動(dòng)較大的購(gòu)房者，專(zhuān)家建議可以分期組合兩項(xiàng)還款法，達(dá)到既可以應(yīng)對(duì)合理的還款壓力，又適度節(jié)約部分貸款利息。
■中途辦理變更能省上萬(wàn)利息
“自從建行推出四種還款法以后，已經(jīng)有不少貸款人要求變更還款方式。”
王強(qiáng)表示，他就曾經(jīng)給一位李先生辦理了變更手續(xù)，讓這位客戶(hù)在相同年限的貸款期里，節(jié)省了上萬(wàn)元的利息。
王強(qiáng)介紹說(shuō)，李先生是2001年10月份在建行辦理的15年期40萬(wàn)商業(yè)貸款。如果一直按“等額法”來(lái)還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬(wàn)元。
現(xiàn)在，李先生已經(jīng)用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬(wàn)元，平均到剩余13年的每個(gè)月本金為2323.21元，再加上利息；李先生變更還款方式后的第一個(gè)月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢(qián)數(shù)遞減，最后一個(gè)月需還款2332.29元，總利息為15.802624 萬(wàn)元，比一直按照“等額法”能節(jié)省利息1.2萬(wàn)多元。
■第二套房按揭需注意政策
今年上半年，中國(guó)人民銀行取消了對(duì)個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠政策，隨后各家銀行也紛紛推出了“第一套住房5年以上的房貸利率享受優(yōu)惠利率5.508%，第二套住房5年以上房貸利率為6.12%”的政策。
王強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)，一手房與二手房差異，造成了銀行發(fā)放貸款時(shí)的不同風(fēng)險(xiǎn)；因此，各家銀行對(duì)一手房與二手房的按揭政策是區(qū)別對(duì)待的。
在辦理二手房和第二套住房按揭貸款時(shí)，銀行的限制性政策比較多。
申請(qǐng)個(gè)人房貸必須同時(shí)具備六個(gè)條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。
■個(gè)人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”
如果手頭的資金都用在個(gè)人住房等固定資產(chǎn)上面，突然需要一筆資金用于個(gè)人臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)，或用于個(gè)體經(jīng)營(yíng)、合伙經(jīng)營(yíng)等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、周轉(zhuǎn)，該怎么辦？
建行北京分行住房金融與個(gè)人信貸業(yè)務(wù)部的石永進(jìn)，告訴讀者一個(gè)“竅門(mén)”：可以用個(gè)人住房或者大額存單申請(qǐng)個(gè)人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”。
據(jù)石永進(jìn)介紹，個(gè)人助業(yè)貸款起點(diǎn)為10萬(wàn)元，最高300萬(wàn)元，期限最長(zhǎng)二年，利率在人民銀行公布基準(zhǔn)利率的1~1.2倍范圍內(nèi)浮動(dòng)。
如果貸款人手中有本外幣定期儲(chǔ)蓄存單、憑證式國(guó)債、個(gè)人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，提前取可能會(huì)損失利息收入，這時(shí)候都可以辦理個(gè)人助業(yè)貸款，質(zhì)押率在70%－90%范圍內(nèi)設(shè)定。
如果投資者擁有坐落于北京市城八區(qū)、大興、通州、昌平區(qū)，并且權(quán)證齊全，可上市交易的商品房、街面商業(yè)用房、寫(xiě)字樓，也可以申請(qǐng)個(gè)人助業(yè)貸款，抵押率則在40%－60%之間。
需要強(qiáng)調(diào)的是，目前尚未還清貸款的商品房不能用來(lái)抵押。石永進(jìn)表示，目前建行正在研究“加按”、“轉(zhuǎn)按揭”等方式，爭(zhēng)取讓貸款人能夠申請(qǐng)到已還房貸數(shù)額內(nèi)的貸款，這樣的貸款方式也有望很快實(shí)現(xiàn)。
■課堂問(wèn)答
■問(wèn)：個(gè)人住房貸款現(xiàn)在提前還款要收取違約金嗎？
答：我聽(tīng)說(shuō)有外地的銀行對(duì)房貸提前還款收取違約金，目前建行提前還貸不收違約金，但要提前預(yù)約。
■問(wèn)：如果央行提高了個(gè)人住房貸款的利率，具體的利率會(huì)如何調(diào)整？
答：對(duì)于正在辦理和將要申請(qǐng)的新貸款合同，在央行提高貸款利率后馬上調(diào)整；老的貸款合同，是第二年的1月1日就會(huì)做出變動(dòng)。
■問(wèn)：公積金房貸的還款方式可以改變嗎？
答：公積金的還款方式是由公積金管理中心來(lái)決定。如果需要變更公積金房貸的還款方式，需要到公積金管理中心去申請(qǐng)。
■問(wèn)：關(guān)于助業(yè)貸款的質(zhì)押部分是否可以解釋一下？
答：質(zhì)押的權(quán)利憑證范圍主要是存單和債券，還有建行銷(xiāo)售的個(gè)人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品。這都是指一定現(xiàn)金價(jià)值的物品。質(zhì)押和抵押不同就是因?yàn)橘|(zhì)押將物品轉(zhuǎn)移保管，而抵押則不需要轉(zhuǎn)移。
■問(wèn)：助業(yè)貸款有什么限制條件？
答：有五種情況是不能申請(qǐng)個(gè)人助業(yè)貸款的。一是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或投資國(guó)家明令禁止的產(chǎn)品或項(xiàng)目；二是從事股本權(quán)益性投資，以貸款作為注冊(cè)資金、注冊(cè)驗(yàn)資或增資擴(kuò)股；三是從事股票、期貨、金融衍生產(chǎn)品投資；四是依《公司法》成立的法人企業(yè)，包括有限責(zé)任公司和股份有限公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資；五是國(guó)家明確規(guī)定的其他禁止用途。除了這五種情況，其余用于個(gè)人臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)，或用于個(gè)體經(jīng)營(yíng)、合伙經(jīng)營(yíng)等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、周轉(zhuǎn)等，都可以談。
