貸款購(gòu)房學(xué)問(wèn)大 貸款購(gòu)房學(xué)問(wèn)大
隨著市民生活水準(zhǔn)的提高，按揭購(gòu)房已成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。那么，在貸款購(gòu)房時(shí)究竟有哪些要素必須考慮呢？中國(guó)銀行上海市分行理財(cái)專(zhuān)家沈曉某女士詳細(xì)道出了個(gè)中原委：
第一，關(guān)于付款方式的選擇。應(yīng)根據(jù)自身的積蓄情況、投資機(jī)會(huì)和投資收益狀況來(lái)確定購(gòu)房的付款方式。
遇到這一問(wèn)題的市民基本上手頭都持有一定的閑余資金，或是銀行帳戶(hù)中的定期、活期存款，或是國(guó)債、股票等等。對(duì)這些客戶(hù)來(lái)說(shuō)，是一次性付款購(gòu)房、還是向
銀行貸款關(guān)鍵是根據(jù)自己手中的資金量以及資金的運(yùn)用情況而定，不妨好好作一番分析和測(cè)算，詳細(xì)了解投資行情，若有好的投資去向以及高于銀行貸款利率的收益，那當(dāng)然是要選擇貸款。
第二，關(guān)于貸款總金額和貸款期限的選擇。要綜合考慮利率、匯率的變動(dòng)因素，結(jié)合本人的收入等情況來(lái)確定。
如今各大銀行提供的住房按揭貸款期限最長(zhǎng)為30年，借款人如果到市中行借款的話，法定年齡至貸款到期不超過(guò)70歲。沈曉某女士指出，關(guān)于貸款利率問(wèn)題，許多市民都存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，以為“一口價(jià)”，利率終身不變。其實(shí)貸款利率是“隨行就市”，按央行規(guī)定，利率一年一定，在未來(lái)都有可能調(diào)高或者降低，如貸款30年并非一直執(zhí)行同一種利率。因此，不能盲目根據(jù)貸款時(shí)的利率來(lái)確定貸款期限和貸款金額，應(yīng)綜合考慮自己預(yù)期的收入水平、家庭支出，自己的年齡以及人民幣匯率及利率變動(dòng)因素等各種情況，以便合理確定貸款金額和貸款期限。沈女士分析：一般而言，預(yù)期收入水平上升、家庭支出減少、自己本身年齡小，預(yù)期貸款幣值可能貶值、預(yù)期貸款利率不會(huì)上升，并且在目前貸款利率較低的情況下可貸款多一點(diǎn)，期限長(zhǎng)一點(diǎn)。
第三，不同還貸方式的選擇。最主要的要考慮及預(yù)計(jì)自身或者家庭的現(xiàn)行收入水平與預(yù)期收入水平。
從現(xiàn)行各大商業(yè)銀行提供的住房按揭還款方式來(lái)看，一般分為等額本息還款法和等額本金還款法兩種。這兩者的區(qū)別何在呢？市中行沈曉某女士強(qiáng)調(diào)，前者———等額本息還款法每月還款額固定，便于借款者掌握每月還款情況；后者———等額本金還款法的還款額每月遞減，貸款前期的負(fù)擔(dān)較重，貸款后期的負(fù)擔(dān)額逐漸減輕。從總的利息支出來(lái)看，等額本息還款方式比等額本金還款方式的利息支出要多一點(diǎn)。例如：總金額為10萬(wàn)元、年利率為5．58％的10年期商業(yè)購(gòu)房貸款，沈曉某女士用相關(guān)計(jì)算公式精算出來(lái)的結(jié)論是：如果用等額本息還款方式，總利息支出為30707．82元；而如果選擇等額本金還款方式，總利息支出則為28132．80元，較前者少支出30707．82－28132．80＝2575．02（元）。
沈女士解釋說(shuō)，銀行的這兩種還款方式是針對(duì)不同的收入層次設(shè)計(jì)的，一般而言，等額本息還款方式適合于借款人自身及家庭收入較為穩(wěn)定、預(yù)期收入也將穩(wěn)定增加的借款人；而等額本金償還方式則對(duì)于現(xiàn)在有一定的積蓄，預(yù)期收入?yún)s將減少或預(yù)期支出會(huì)日益增加的借款人及其家庭較為適合。
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