住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
簡介
抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓 置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權追回貸款。
另外，抵押房屋貸款[1]客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據(jù)，如果，信用不好，房產(chǎn)再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不借。
從目前中國的民事立法來看，我國的房產(chǎn)抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產(chǎn)抵押貸款登記制度呢，兩個方面：
(一)房產(chǎn)抵押貸款登記機關不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機關的司法性質(zhì)和登記機關的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結論是：房產(chǎn)權屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機關統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權屬登記機關都是司法機關，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強的法律效力，我國《擔保法》第42條對各種不同抵押物的相應登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機關為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。授權縣級以上地方人民政府是為了與《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定保持一致，目的是維護法律的統(tǒng)一性。而《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因為全國各地實行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機關無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極大地影響了抵押登記的權威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。
(二)房產(chǎn)抵押貸款登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款登記的意義在于房產(chǎn)物權變動的公示和公信，其目的是使社會公眾相信該登記權利而為交易行為，維護交易安全，而不是對抵押合同的效力進行確認。因此，房地產(chǎn)抵押登記機關在受理抵押當事人的登記申請后，只能在自己的職責范圍內(nèi)就申請的形式進行審查，而不能超越登記權限對合同的實質(zhì)性內(nèi)容進行審查，更不可以利用職權強制收費或指令當事人到其指定的評估機構進行資產(chǎn)評估，搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當事人的利益。當前的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著種種不合理的現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)抵押登記機關不適當?shù)匦惺构珯嗔Γ斐蓪λ綑嗬那址妇褪侵饕憩F(xiàn)。
總之，房地產(chǎn)抵押制度是擔保物權制度的重點，而由于我國尚無完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機關、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進一步保護債權、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關房地產(chǎn)抵押登記相關單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實施。
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