各區(qū)（縣）房地局、各業(yè)主大會、業(yè)主委員會:
現(xiàn)將《加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設的若干規(guī)定》印發(fā)給你們，自發(fā)文之日起執(zhí)行。《關于使用〈業(yè)主委員會備案證〉以及組建業(yè)主大會公告示范樣張的通知》（滬房地資物[2004]90號）同時廢止。
附件1：組建業(yè)主大會公告示范文本.doc
附件2：業(yè)主委員會成立、換屆、變更、注銷備案表及備案證明.doc
上海市房屋土地資源管理局
二○○五年一月三十一日
加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設的若干規(guī)定
為加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)、《關于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，現(xiàn)就業(yè)主大會的組建和日常運作等問題作如下規(guī)定：
一、首次業(yè)主大會的籌備工作
住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應按《規(guī)定》第八條的規(guī)定提交有關資料。區(qū)（縣）房地產管理部門應當及時和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。建設單位未按規(guī)定提交資料，經區(qū)（縣）房地產管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會的書面要求，組織人員取得相關資料，所發(fā)生的費用由建設單位承擔。
業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。業(yè)主代表由區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產生。業(yè)主代表應當由模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。尚未銷售的物業(yè)，建設單位可作為業(yè)主代表參加籌備組。籌備組產生后，區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
籌備組應當在區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，做好下列各項籌備工作：
1、確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產生業(yè)主代表；
2、確認業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
3、確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內容；
4、確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產生辦法，組織業(yè)主推薦產生業(yè)主委員會委員候選人；
5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
6、做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。
前款1、2、3、4、5項的內容應當在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。（相關的公告示范文本詳見附件一）
二、分期開發(fā)項目業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內出售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。就業(yè)主委員會組成人數(shù)應當按照分期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中予以約定。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會的成員。業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，增補業(yè)主委員會委員。
三、業(yè)主身份的認定
業(yè)主身份的認定以房地產權證記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。房地產權證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業(yè)主大會會議。
