小區的門衛室、地下車庫怎么能轉租給他人使用?日前，靜安區良友高層業委會狀告小區開發商，終于爭回了小區門衛室、半地下室的使用權。
靜安區良友高層業委會把原開發商上海市糧食儲*公司(以下簡稱儲*公司)及上海糧油倉*有限公司(以下簡稱倉*公司)、上海良*貿易有限公司(以下簡稱良*公司)一并告上法院，要求收回小區門衛室、地下室使用權。近日，上海靜安法院判決儲*公司將該出租門衛室、半地下室收回，恢復小區門衛室、地下室非機動車車庫功能。
良友高層大樓坐落于本市南蘇州路1393弄**號。1992年，儲*公司為解決職工居住困難而開發建造。建造后，又通過使用權調配的方式予以分配。1995年房改后，居住在良友高層大樓的居民，先后取得了房屋所有權。2008年5月，良友高層大樓的業主，成立了上海市靜安區良友高層業主委員會(以下簡稱良友高層業委會)。
去年4月下旬，良友高層業委會把原開發商儲*公司及倉*公司、良*公司一并告上法院：認為根據大樓建造時的規劃，門衛室和半地下室均為大樓的附屬設施，應為全體業主共同使用。但本案三被告卻擅自將門衛室、半地下室出租給他人牟利，侵犯了全體業主的權益。請求判令三被告承擔停止出租良友高層門衛室和半地下室，恢復門衛室和半地下室的使用功能;返還良友高層全體業主自2004年11月起至判決生效日止的出租收入，暫定為人民幣25萬元。良友高層業委會認為，小區門衛室及半地下室在產權登記證上雖登記在儲*公司名下，但門衛室及半地下室屬于小區的配套設施，應由全體業主共有。在大樓建造時，就被設計為門衛室和停放非機動車之用。
法庭上，儲*公司辯稱自己是涉案系爭兩處部位的產權所有人，有權授權倉*公司、良*公司使用房屋，表示不同意良友高層業委會的訴請。而倉*公司辯稱門衛室的產權人是儲*公司，使用門衛室獲得了授權，況且將門衛室出租洽他人的是倉*公司本部工會，并不是倉*公司，本案訴訟主體有誤;良*公司也聲稱半地下室的產權人為儲*公司，當初建造大樓造價高，曾通過購買使用權的方式，由儲*公司下屬單位分攤費用，上海糧油貿易公司取得了半地下室使用權。2001年，良*公司通過出資的方式取得了半地下室西面五間，并未侵犯良友高層業委會的利益，訴請沒有依據。
審理中，儲*公司、倉*公司和良*公司均表示同意將系爭部分，分別恢復為門衛室及半地下室(非機動車庫)由全體業主使用，但良友高層業委會應支付一定的使用費。
經審理法院查明，雙方爭議的門衛室在產權所有權證上記載為：幢號為1393弄*-1幢、室號部位為全幢，建筑面積27.50平方米、房屋用途為其他。半地下室在產權所有權證上登記為：幢號為1393弄*-2幢、室號部位為半地下層，建筑面積447.13平方米、房屋用途為其他，該兩處部位的房屋所有權人為儲*公司。上海市建八公司在1993年5月編制的竣工圖上載明，產權所有權證上建筑面積27.50平方米的部位，規劃用途為門衛室;建筑面積447.13平方米部位為半地下室，規劃用途為自行車車庫。
法院調查后認為，良友高層業委會訴請三被告返還出租所得收入請求權基礎，是良友高層業委會對系爭門衛室、半地下室享有共有權，但所主張三被告侵權的事實依據不足，法院不予采信。
法院認為，第一、首先儲*公司是該系爭部位的產權所有人，對系爭部位有處分權，倉*公司和良*公司根據儲*公司的授權，使用系爭部位并無不當;其次良友高層房屋的分配方式，不同于一般商品房的出售，有其客觀歷史原因形成。該大樓始建于1992年，建設單位為解決本單位職工居住困難，而通過調配使用權的方式分配房屋，從未向住戶承諾住宅小區的配套設施屬于全體業主共有，且當初的法律法規未對住宅小區配套設施的產權歸屬，作出過規定;再次在1995年房改售房時，建設單位與業主未對小區的配套設施(包括系爭部位)產權歸屬重新予以核定，該系爭部位的產權仍歸屬于儲*公司。既然系爭部位的產權不屬于良友高層業委會，按照法律規定，所有權人對自己的不動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第二、良友高層大樓在建造時，系爭部位原本就規劃為門衛室和非機動車庫，那么作為門衛室和非機動車庫，應先滿足該小區大樓內的業主使用。現儲*公司將門衛室及非機動車庫出租他人，顯屬不妥。作為小區良友高層業委會請求將系爭部位恢復原有功能，獲得法院判決支持。法院對良友高層業委會請求判令儲*公司等3被告，返還門衛室、半地下室出租所得的訴求，判決不予支持。
法官說法：首先，本案中的儲*公司是門衛室、半地下室的產權人。該小區業主的入住、業主購買居住房演化過程，決定了該小區不同于一般商品房小區業主權益的性質。但是，該產權所有人擁有的產權，從法律上說應該將產權與使用權需要作適當的剝離，就門衛室、半地下室的性質，先是為該小區全體業主服務的，在這點上說儲*公司并不能違背而棄全體業主的利益不顧。其次，就門衛室、半地下室究竟該如何使用?產權所有人儲*公司應當主動與小區業主的管理機構業委會溝通，在不影響該小區業主使用的前提下，才可以另外處置外借他人使用。倘若這一步做到了，也就不會再生事端糾紛。再次，考慮到該小區的門衛室、半地下室的權屬屬于儲*公司，這不同于一般商品房性質的建筑區劃內的物業服務用房屬全體業主共有，從實際現狀上看應把所有權和使用權予以剝離;對該小區業委會主張訴求門衛室、半地下室出租所得錢款，法院同樣判決不予支持。
