物業管理移交之際，業主委員會發現原物業管理公司多收取業主380余萬元冤枉錢。為爭回權益，業主委員會怒而起訴投資商、開發商及原物管公司。不久前，法院公開開庭進行了審理，法院經審理認為，業主委員會的行為超越了其職責范圍，同時未獲得大部分業主授權，業主委員會無權提起訴訟請求。
業主委員會：物業管理公司多收業主380萬元
根據樟木頭新×中心首屆業主委員會的訴訟，記者了解到東莞市樟木頭鎮新×中心是荷×投資有限公司（以下簡稱投資公司）及東莞市樟木頭某房地產開發公司（以下簡稱開發公司）共同開發建設的商住樓。在1996年8月至2004年10月15日期間，一直由上述兩公司承擔該樓宇的物業管理，并向業主收取物業管理費等相關費用。2004年10月13日，兩公司將物業管理權移交給廣州萊×士物業服務有限公司。
根據投資公司及開發總公司移交的資料及萊×士公司目前管理的支出情況，業主委員會發現投資公司及開發公司在實施物業管理期間收取的物業管理費減去支出結余262萬余元，另還收取大廈管理基金、管理費按金、水電周轉金77萬余元、電話工程款6萬余元。
同時，以上兩公司所使用的該中心的五至十樓從未交納過物業管理費。兩公司也未向業主委員會移交過物業產權資料及竣工總平面圖等業主委員會進行管理所必需的資料。
根據以上情況，新×中心首屆業主委員會將投資公司、開發公司及原物業管理公司告上法庭，向東莞市中院提起訴訟，要求三被告退還物業管理費、大廈管理基金、管理費按金、水電周轉金、電話工程款，以及要求被告一、被告二補交物業管理費，共計380余萬元。
同時，要求三被告向業主委員會移交新×中心產權資料和規劃圖、建筑許可證、土地使用證等一系列管理資料，并將新×中心一樓、四至十一樓公共部分及公共設施設備，地下室及大廈廣場的物業管理權移交給業主委員會。
東莞市中院依法受理該案后，組成合議庭，于今年8月23日公開開庭進行了審理。日前，該案已審理終結。
法院：業主委員會無權起訴
東莞市中院經審理認為，根據《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，其權力來源于業主和業主大會的授權。在沒得到業主大會特別授權的情況下，業主委員會的行為不應超越其職責范圍。關于該案訴權的問題，一是業主委員會提起的訴訟不屬于其法定職責范圍，二是由于訴訟涉及訴訟風險和訴訟費用的承擔，將必然影響到全體業主的權益，在未得到業主大會授權的情況下，業主委員會無權代為行使訴訟權。
該案中，樟木頭新×中心首屆業主委員會在未經業主大會作出決議并授權的情況下提起該案訴訟，因此不能反映廣大業主的真實意思。該案經法院審判委員會討論決定，依法駁回業主委員會的起訴。
律師意見：業主委員會維權要依法成立和授權
廣東國欣律師事務所李佑國律師及賦城律師事務所李錫國律師認為：該案例涉及到現在受到社會普遍關注的房地產物業管理領域業主委員會權限及業主如何運用業主委員會維權的問題。
業主委員會的性質跟其他社會團體是不一樣的，一方面從其成立來看其不需要到民政部門登記備案，只需要到房地產管理部門備案，另一方面從其資產方面來看其是沒有任何的獨立資產，所以其在訴訟主體資格上不符合我國《民事訴訟法》第49條規定的其他組織，所以其在作為訴訟主體參與訴訟其在法律規定上是沒有法定的權限的，但如需要維權可通過業主委員會所在物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加召開業主大會，有與會業主所持投票權1/2以上通過決定委托業主委員會起訴的業主委員會方可行使獨立訴訟權，以訴訟參與人參與民事訴訟。
擔負協調和監督功能的小區業主委員，對維護廣大業主權益起著很重要的作用。但業主委員會在維權中一定要注意具備兩個前提，其一依法成立，其二須有法律或業主大會的授權。
在這個案件中，由于業主委員會事先沒有得到樓盤業主大會的授權或得到大多數業主的授權，所以不能代表全體業主向開發商和物業管理公司提起訴訟。這是業主委員會敗訴的最主要原因。
