第一、已經(jīng)入住的小區(qū)應(yīng)盡快成立管委會(huì)
京房地物字〖1998〗308號(hào)文件中規(guī)定：“入住率已超過(guò)50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用人要求組建管委會(huì)的，各區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)當(dāng)向該小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知，限期一個(gè)月內(nèi)開(kāi)始組建管委會(huì)的工作。逾期不組建的，區(qū)縣小區(qū)辦可以指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組，并按照京房地物字〖1997〗第485號(hào)文件和本通知規(guī)定成立管委會(huì)。”“業(yè)主應(yīng)該按照規(guī)定首先提出組建管委會(huì)的要求，物業(yè)公司不配合的就趕緊自己按照現(xiàn)有文件規(guī)定成立。”
第二、對(duì)現(xiàn)有管委會(huì)不滿意的應(yīng)該盡快改選
第三、新項(xiàng)目應(yīng)該在業(yè)主委員會(huì)成立之前先成立過(guò)渡性機(jī)構(gòu)
因?yàn)槿胱÷饰催^(guò)50%或者居住未滿2年的業(yè)主權(quán)益缺乏有力的保障，所以建議有必要在買房時(shí)就成立個(gè)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)之類的組織，至少每個(gè)業(yè)主都應(yīng)該有一份全體業(yè)主的名單和聯(lián)系方式，作為將來(lái)業(yè)主委員會(huì)的過(guò)渡性機(jī)構(gòu)。最好由當(dāng)?shù)叵麉f(xié)工作人員發(fā)起和籌備。因?yàn)樵谙麉f(xié)的牽頭下，成立業(yè)主聯(lián)誼會(huì)或網(wǎng)站等比較容易。同時(shí)消協(xié)應(yīng)當(dāng)在過(guò)渡性機(jī)構(gòu)成立后，對(duì)業(yè)主進(jìn)行業(yè)主自治方面的培訓(xùn)教育和指導(dǎo)。過(guò)渡性機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘招標(biāo)。
第四、修改業(yè)主百分比和投票權(quán)的計(jì)算規(guī)定
為避免大業(yè)主(擁有多個(gè)住宅單位的業(yè)主，如開(kāi)發(fā)商)獨(dú)攬大權(quán)，保障小業(yè)主權(quán)益，建議有關(guān)部門對(duì)業(yè)主百分比和投票權(quán)的計(jì)算規(guī)定進(jìn)行修改。修改建議為一個(gè)住宅單位由多人共有的，計(jì)算為一名業(yè)主，具有一份投票權(quán);一名業(yè)主擁有多于一個(gè)住宅單位的也應(yīng)計(jì)算為一名業(yè)主，具有一份投票權(quán)。
第五、明令不許聘用與開(kāi)發(fā)商、承建商有利害關(guān)系的物業(yè)公司
與開(kāi)發(fā)商、承建商有直接或間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)必須要回避，否則物業(yè)公司很可能隱瞞開(kāi)發(fā)商、承建商遺留的房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題，損害業(yè)主的利益。建議在《物業(yè)管理公約》中明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)不得選聘與開(kāi)發(fā)商和承建商有任何直接間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)。可以在管委會(huì)成立后，立即對(duì)《公約》進(jìn)行有關(guān)方面的修改。
第六、維修基金的管理、使用權(quán)應(yīng)移交管委會(huì)而非物業(yè)公司
為保護(hù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)，減少維修基金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議業(yè)主委員會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金直接移交給業(yè)主委員會(huì)管理使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)為此設(shè)立專門的賬號(hào)。據(jù)說(shuō)，有的小區(qū)已在嘗試此辦法。
第七、嚴(yán)懲欺詐行為
建議凡向業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提供虛假陳述或資料的物業(yè)管理企業(yè)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消合同。并且須向業(yè)主雙倍返還已經(jīng)支付的所有物業(yè)管理酬金。在國(guó)家法律法規(guī)完善前，可以合同的方式進(jìn)行約束。
第八、管委會(huì)未來(lái)走向職業(yè)化
業(yè)主委員會(huì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是職業(yè)化。業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。建議規(guī)定業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)登記注冊(cè)成立，即設(shè)立自己的專用賬號(hào)，由業(yè)主委員會(huì)全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取和管理，杜絕主仆顛倒的現(xiàn)象。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依照預(yù)算按月向物業(yè)管理企業(yè)支付管理費(fèi)用，而并非將所有的費(fèi)用一次交給物業(yè)管理企業(yè)。
第九、明確對(duì)管委會(huì)的監(jiān)督細(xì)則
為避免業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)或貪污受賄，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立為一個(gè)完全透明的機(jī)構(gòu)。《物業(yè)管理公約》應(yīng)明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督細(xì)則，如須備存恰當(dāng)?shù)馁~簿或賬項(xiàng)記錄及財(cái)務(wù)記錄，保存該等賬簿或記錄所提述的一切單據(jù)、發(fā)票、憑單、收據(jù)及其他文件最少6年;業(yè)主委員會(huì)須準(zhǔn)許業(yè)主在任何合理時(shí)間查閱賬簿或賬項(xiàng)記錄及任何收支表或資產(chǎn)負(fù)債表;在收取合理的副本費(fèi)后，可向任何業(yè)主提供該名業(yè)主所要求的記錄或文件的副本。
