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淺談如何解決業主大會成立難的問題
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,021 ℃

  摘要: 業主大會、業主委員會是《物業管理條例》規定的制度,然而落實情況卻不盡如人意。本文從成立業主大會的責任主體、程序等方面分析了業主大會成立難的問題,并結合蘭州市的具體情況提出了相應的建議。

  業主大會、業主委員會制度是《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)確立的物業管理制度。該制度是為了維護全體業主的利益,實現業主自治而建立的。然而,由于受傳統住房制度管理模式的影響,這項制度的落實情況卻不容樂觀。據不完全統計:目前全國已實施專業化物業管理的小區成立業主大會、業主委員會的還不足小區總量的30% ,有的城市甚至更少。就蘭州市而言,全市已實施專業化物業管理的小區1500 多家。截止目前,成立業主大會、業主委員會的小區僅有 90 多家,還不足10% 。業主大會、業主委員會組織建設問題已成為當前物業管理發展中的焦點問題。

  一、造成業主大會成立難的主要原因

  (一)缺乏牽頭人

  首先,業主大會、業主委員會是業主自己管理自己資產的群眾組織。《業主大會規程》明確規定:該組織由業主自發組織,在房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下,由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組,負責業主大會的籌備工作。這就是說,業主是成立業主大會、業主委員會的責任主體和牽頭人。然而,由于多數業主對物業管理法規缺乏了解,不知道業主大會、業主委員會在物業管理活動中的職責、地位和作用,從而缺乏對成立業主大會、業主委員會工作的主動性;其次,部分業主的從眾心理使得他們在成立業主大會的問題上瞻前顧后、卻步不前,生怕“槍打出頭鳥”;再次,部分業主的行為準則是“見益行事”,對于此項有關全體業主利益的大事報以漠不關心的態度。因此,很難有業主自發牽頭來籌備這項工作。

  此外,在小區入住率達到一定比例時,開發商作為法定的業主大會籌備組成員,也可牽頭推選業主代表組成業主大會籌備組來開展這項工作,但由于利益關系或其他擔心,多數開發商不愿主動牽頭。

  物業管理企業不是法定籌備組成員,加之更多地擔心成立業主委員會組織后會給自己帶來很多麻煩。因此,多數物業管理企業更不可能主動地組織和配合這項工作。

  (二)主管部門難以推動

  普遍來看,行政主管部門對成立業主大會、業主委員會工作都非常重視并積極推動。如蘭州市房地產行政主管部門, 2005 年曾連續兩次向全市房地產開發企業和物業管理企業下文,要求他們主動組織和配合做好成立業主大會、業主委員會的籌備工作。由于前述原因,開發企業和物業管理企業收文后均無回音。由于行政主管部門不具有主體資格,也不能直接面向業主下文,致使該項工作難以推動,進展緩慢。實踐證明,行政主管部門只向開發企業和物業管理企業下文推動這項工作,收效甚微。

  (三)籌備過程繁鎖

  按照《條例》、《業主大會規程》及民主選舉辦法的有關規定和做法,成立業主大會,選舉產生業主委員會,應按下列程序進行:

  1 .自發成立業主大會籌備組并在物業管理區域內公告;

  2 .向主管部門和街道辦事處申請監督指導;

  3 .起草、討論制定《業主大會議事規則》、《業主公約》并公告;

  4 .確定業主委員會委員候選人并公告;

  5 .確定業主身份,統計業主在首次業主大會上的投票權數;

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