知名社區(qū)活動(dòng)專家舒可心先生長期以來一直關(guān)注“業(yè)主大會(huì)確立法人地位”這一議題。近期，《中國物業(yè)管理》雜志社記者就中國業(yè)主大會(huì)確立法人地位過程中可能產(chǎn)生的影響以及存在的問題跟舒可心先生進(jìn)行了深入交流，以下是舒可心先生以書面形式給出的解答。
記者：業(yè)主大會(huì)確立法人地位能夠給物業(yè)管理行業(yè)帶來哪些影響？
業(yè)主大會(huì)確立法人地位的根本意義，是實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》“業(yè)主共有”的組織制度安排。沒有一個(gè)能代表業(yè)主共同利益的組織登記業(yè)主共有的資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），“業(yè)主共有”就只是停留在法理、法律層面，而實(shí)現(xiàn)“業(yè)主大會(huì)法人化”后，才提供了實(shí)際操作、運(yùn)作的可能。
業(yè)主大會(huì)能否確立法人地位，關(guān)鍵是開發(fā)商銷售完畢商品房后，其持有的屬于全體業(yè)主共有的土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)，能否由開發(fā)商從行政程序上轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主（即名稱為業(yè)主大會(huì)的法人后的全體業(yè)主）。
如果開發(fā)商依法行事，比如華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“業(yè)權(quán)分配”制度，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論如何都是在為全體業(yè)主的利益服務(wù)。
但如果開發(fā)商以“自己持有”那些屬于業(yè)主的共有權(quán)益為由，迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)將相關(guān)收益撥付給開發(fā)商，必然造成業(yè)主群體的反對(duì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的尷尬——“聽”誰的都得罪人的情況。最終必然導(dǎo)致業(yè)主們逐步團(tuán)結(jié)，在向開發(fā)商維權(quán)的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成了犧牲品。業(yè)主群體，靠更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的實(shí)事占有，這也是目前業(yè)主維權(quán)的根本動(dòng)力和基本方法。
所以，如果業(yè)主大會(huì)確立法人地位，開發(fā)商持有初始權(quán)利登記憑證（大產(chǎn)權(quán)證）上屬于全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)能夠明確從形式上轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，則可以減少開發(fā)商與業(yè)主之間的利益沖突。物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以從目前這個(gè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)巨大漩渦中擺脫出來，利于行業(yè)專一研究物業(yè)服務(wù)而不關(guān)注財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
記者：業(yè)主大會(huì)確立法人地位能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來哪些影響？
業(yè)主大會(huì)的法人化，解決了業(yè)主共同利益被開發(fā)商占有的矛盾，明晰權(quán)屬即明晰收益歸屬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)再有“一仆二主”的尷尬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只面對(duì)一個(gè)組織的財(cái)產(chǎn)即屬于全體業(yè)主并登記在業(yè)主大會(huì)名下的財(cái)產(chǎn)和土地。不必再考慮開發(fā)商的感受和想法，這也是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)最“難做”的地方。
記者：業(yè)主大會(huì)確立法人地位能夠給中國社區(qū)建設(shè)帶來哪些影響？
盡管成立了業(yè)主大會(huì)并選舉出了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，在北京僅僅20%左右，在全國的水平更低。但某些業(yè)委會(huì)代替全體業(yè)主作出錯(cuò)誤的決定或干脆侵犯全體業(yè)主利益的案件越來越多。
業(yè)委會(huì)，盡管在選舉程序上有了巨大的進(jìn)步，完全由候選人自薦甚至競(jìng)選之后當(dāng)選，但當(dāng)選的委員們的思維，卻依然延續(xù)著中國的傳統(tǒng)：為民做主。他們當(dāng)選之后就把業(yè)主（選民）忘記了，以為業(yè)主們僅僅只是把他們“請(qǐng)”到領(lǐng)導(dǎo)的位置上，剩下的事情都交給他們了，只要“好心”做事就行。但往往由于涉及財(cái)產(chǎn)利益，這種“為民做主”的理念導(dǎo)致的決策到處都遭到質(zhì)疑和指責(zé)。
業(yè)主大會(huì)法人化，從組織結(jié)構(gòu)上讓業(yè)委會(huì)時(shí)時(shí)刻刻不忘業(yè)主大會(huì)這個(gè)組織，“業(yè)主委員會(huì)”這個(gè)組織將不能再對(duì)外，而只是業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的一個(gè)理事機(jī)構(gòu)。當(dāng)業(yè)主組織對(duì)外活動(dòng)中，均采用“**業(yè)主大會(huì)”這個(gè)名稱和印章的時(shí)候，業(yè)委會(huì)幾個(gè)委員的心態(tài)就一定不會(huì)像用“**業(yè)主委員會(huì)”這個(gè)名稱和印章那么簡(jiǎn)單。他們會(huì)明白，業(yè)主組織不再是他們幾個(gè)人的那個(gè)小組，而是全體業(yè)主的聯(lián)合，他們幾個(gè)人，只不過是在給業(yè)主組織打工而已。而業(yè)主大會(huì)成員即每個(gè)業(yè)主，不再視業(yè)委會(huì)為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。
這種從組織理念、組織結(jié)構(gòu)的變化；從組織成員權(quán)利意識(shí)及理事機(jī)構(gòu)位置的變化，都將展現(xiàn)一種現(xiàn)代文明和和諧理念：少數(shù)人替多數(shù)人做主向少數(shù)人替多數(shù)人做事。這種影響，最終會(huì)對(duì)國家管理模式帶來潛在的變化，正所謂：民主從社區(qū)開始，居住改變中國！
記者：業(yè)主大會(huì)確立法人地位能解決當(dāng)前社區(qū)治理過程中遇見的哪些問題？
中國的社區(qū)是改革開放30年逐步形成的，主要分老舊社區(qū)、新建商品房社區(qū)和混合型社區(qū)，社區(qū)治理由居委會(huì)主導(dǎo)，但是在這種模式下業(yè)委會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)效果并不樂觀。
一旦通過業(yè)主大會(huì)法人化，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)自主管理自己的共同財(cái)產(chǎn)，而不再是業(yè)委會(huì)代替全體業(yè)主管理他們的共同財(cái)產(chǎn)。低效率的業(yè)主共同決定掣肘了業(yè)委會(huì)，極其容易發(fā)生的高效率濫用權(quán)利問題，這勢(shì)必會(huì)使商品房社區(qū)治理轉(zhuǎn)向極其穩(wěn)定的狀態(tài)。
總之，由于傳統(tǒng)社區(qū)治理理念（少數(shù)人決定多數(shù)人事務(wù)）在混合型社區(qū)和商品房社區(qū)中完全沒有了市場(chǎng)。現(xiàn)狀中大量的“治理者”和“被治理群體”的矛盾，將逐步被業(yè)主大會(huì)決議這種共同治理模式取代，也就解決了“政府和民眾”在社區(qū)層面的主要矛盾。
記者：業(yè)主大會(huì)確立法人地位是否能解決當(dāng)前社區(qū)治理過程中遇見的所有問題？為什么？請(qǐng)?zhí)岢隹尚行缘囊娊狻?/P>
如果簡(jiǎn)單以商品房居住社區(qū)為例，業(yè)主大會(huì)法人化必將建立起新的共同事務(wù)共同決策的全新治理模式。這種符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力發(fā)展水平的生產(chǎn)關(guān)系，必然取代傳統(tǒng)社區(qū)治理——少數(shù)人替多數(shù)人是財(cái)產(chǎn)的主人，并且替做主的模式。
但是，由于“少數(shù)人決定多數(shù)人事務(wù)”是中國的傳統(tǒng)，群體共同決定在我國也只是在立法層面完成變革，但從理念、習(xí)慣、組織運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)際操作等層面，還沒有形成成熟的社會(huì)意識(shí)形態(tài)和組織形態(tài)。因此，在這種新舊機(jī)制的轉(zhuǎn)型期間，一定會(huì)展現(xiàn)多種形態(tài)并行，多種形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。
傳統(tǒng)的開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)物業(yè)管理的小區(qū)還會(huì)大量存在，并且有些還可能運(yùn)轉(zhuǎn)得不錯(cuò)，如萬科地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目以及深圳桃源居由開發(fā)商主導(dǎo)社區(qū)活動(dòng)的正面案例。
而依法建立的業(yè)主共同決定的組織——業(yè)主大會(huì)，由于其運(yùn)轉(zhuǎn)能力還不盡成熟，特別是傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致“少數(shù)人”——業(yè)主委員會(huì)還習(xí)慣為業(yè)主們做主，甚至發(fā)生業(yè)委會(huì)委員侵害業(yè)主共同利益的事件，反而會(huì)讓社會(huì)思考業(yè)主是否能夠自我施行共同管理權(quán)利問題，“被別人管”和“自己管”哪個(gè)更好的問題，將會(huì)長期存在于這個(gè)時(shí)期。
特別是業(yè)主大會(huì)確立法人地位后，這種與區(qū)分所有權(quán)住宅商品房的物業(yè)管理相適應(yīng)的先進(jìn)、合理的生產(chǎn)關(guān)系必然要與傳統(tǒng)的開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至政府主導(dǎo)的傳統(tǒng)物業(yè)管理模式產(chǎn)生沖突，在某個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，在建筑區(qū)劃之間，在整個(gè)城市，在城市間，在全中國，都會(huì)產(chǎn)生大量的沖突和對(duì)抗，有的時(shí)候可能還會(huì)很嚴(yán)重。因?yàn)椋@不僅僅是新舊體制的沖突，根本上是利益群體的沖突。
