住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年末制發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）已于今年1月1日起正式施行。作為《物業(yè)管理條例》的配套性政策和《業(yè)主大會規(guī)程》的替代性文件，《規(guī)則》是適應(yīng)法律環(huán)境和總結(jié)實踐經(jīng)驗的產(chǎn)物，其中許多規(guī)定和內(nèi)容都是建立在深入認(rèn)識業(yè)主大會制度和準(zhǔn)確把握業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)律基礎(chǔ)之上的。作為深化我國業(yè)主大會制度的重要舉措，《規(guī)則》不僅有助于規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，而且有利于優(yōu)化我國物業(yè)管理的法律環(huán)境和市場環(huán)境。
與《業(yè)主大會規(guī)程》相比，這次下發(fā)的《規(guī)則》蘊(yùn)涵以下幾個看點：一是指導(dǎo)性?！兑?guī)則》冠以“指導(dǎo)”之名，與強(qiáng)制性規(guī)范相比，體現(xiàn)了政府的服務(wù)色彩，也給處在不同發(fā)展階段的不同地區(qū)在貫徹實施中留有一定的余地。從體例上看，《規(guī)則》分為總則、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、指導(dǎo)和監(jiān)督以及附則五章，從基本原則、各方主體、具體程序到參照適用，始終貫穿著指引和導(dǎo)向的主線，反映了“全面指導(dǎo)”的立法目標(biāo)；從對象上看，《規(guī)則》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織活動以及區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)管活動進(jìn)行了“雙向指導(dǎo)”；從環(huán)節(jié)上看，《規(guī)則》從業(yè)主大會籌備、成立、選舉、決議到業(yè)主委員會的備案、運作、增補(bǔ)和換屆都有詳細(xì)的職責(zé)描述和程序安排，體現(xiàn)了“全程指導(dǎo)”。二是針對性。近幾年各地在推行業(yè)主大會制度過程中遇到不少困難，出現(xiàn)很多問題，針對這些困難和問題，找出切實可行的對策并予以普遍推廣，既是制定《規(guī)則》的出發(fā)點，也體現(xiàn)了《規(guī)則》的時代特征。為解決業(yè)主大會成立過程中建設(shè)單位配合不力的問題，《規(guī)則》規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照政府部門的要求及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的義務(wù)；為解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題，《規(guī)則》規(guī)定了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的八種情況和資料，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，以接受業(yè)主的監(jiān)督；為加大對業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督的力度，《規(guī)則》專設(shè)“指導(dǎo)和監(jiān)督”一章共十三條用于明確區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)，并針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中可能出現(xiàn)的各種失范行為分別設(shè)計出相應(yīng)的補(bǔ)救和糾正措施。三是可操作性。與《物業(yè)管理條例》的原則性不同，為落實業(yè)主大會制度，《規(guī)則》突出了可操作性，旨在發(fā)布后的貫徹落實。為保證籌備首次業(yè)主大會工作的合法有效進(jìn)行，《規(guī)則》以九個條款的篇幅詳細(xì)規(guī)定了文件資料、指導(dǎo)主體、籌備組組成、籌備工作內(nèi)容、業(yè)主身份認(rèn)定、業(yè)主委員會委員候選人以及分期增補(bǔ)辦法等內(nèi)容；為指導(dǎo)業(yè)主大會的活動，《規(guī)則》詳細(xì)規(guī)定了管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的主要事項和內(nèi)容，以及業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體辦法；為指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作，《規(guī)則》進(jìn)一步細(xì)化了業(yè)主委員會的職責(zé)，詳細(xì)規(guī)定業(yè)主委員會工作檔案的內(nèi)容和印章使用管理的辦法。四是創(chuàng)新性。任何制度和規(guī)則只有根據(jù)客觀情況的變化和實踐經(jīng)驗的積累，與時俱進(jìn)地進(jìn)行變革和創(chuàng)新，才能保持其生命力和執(zhí)行力，《規(guī)則》也不例外。在理念上，《規(guī)則》將業(yè)主大會明確定位為業(yè)主共同財產(chǎn)的行權(quán)主體，強(qiáng)調(diào)業(yè)主自我管理和行政監(jiān)管的平衡；在主體上，《規(guī)則》將區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為共同主體參與指導(dǎo)和監(jiān)督，并著重強(qiáng)化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的作用；在措施上，《規(guī)則》強(qiáng)調(diào)一手抓指導(dǎo)，一手抓監(jiān)督，力爭做到兩手都要硬；在內(nèi)容上，《規(guī)則》通過對共同管理權(quán)的行使限制，來督促業(yè)主履行共同義務(wù)，通過對未參與表決的投票權(quán)數(shù)和共同管理權(quán)的長期委托等特別規(guī)定，來解決業(yè)主大會表決艱難和協(xié)調(diào)成本高昂的難題。當(dāng)然，《規(guī)則》的政策目標(biāo)能否實現(xiàn)，不僅與各地物業(yè)管理環(huán)境密切相關(guān)，而且也有待于具體實踐的檢驗。
二十一世紀(jì)的前十年，是物業(yè)管理行業(yè)迅速壯大的十年，也是物業(yè)管理市場持續(xù)發(fā)展的十年?？疾煳飿I(yè)管理市場發(fā)展進(jìn)程，我們注意到這樣的事實：在作為市場供方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷規(guī)范和專業(yè)的同時，作為市場需方的業(yè)主成熟得相對滯后，特別是在建筑物區(qū)分所有狀態(tài)下業(yè)主以業(yè)主團(tuán)體的身份參與物業(yè)管理市場行為時，供需雙方的不平衡愈加顯現(xiàn)，這種狀態(tài)如果長時間得不到改善，將直接影響物業(yè)管理市場的持續(xù)健康發(fā)展。因此，規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會，逐步培育物業(yè)管理市場的理性成熟買方，是完善物業(yè)服務(wù)市場面臨的重要課題。
正因為如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在面對《規(guī)則》之時，不應(yīng)將它僅僅簡單看作是規(guī)范業(yè)主行為的政策性文件，而應(yīng)當(dāng)站在完善物業(yè)管理市場的高度來學(xué)習(xí)和研究。正確認(rèn)識業(yè)主團(tuán)體的地位，擺正自身位置，主動積極配合協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作；高度重視業(yè)主團(tuán)體作用的發(fā)揮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會著力于建立健全與業(yè)主委員會的溝通磋商機(jī)制，合法高效地管理客戶資源，構(gòu)建和諧的物業(yè)管理關(guān)系；透徹理解《規(guī)則》的具體內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以利用專業(yè)知識和政策水平的優(yōu)勢，根據(jù)業(yè)主的需要適時引導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主團(tuán)體開展工作，及時解決物業(yè)管理中的困難和問題；熟練掌握業(yè)主的決策程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以準(zhǔn)確判斷業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定和決議的有效性和合法性，減少和避免與業(yè)主的矛盾和糾紛，最大限度地防范物業(yè)管理法律風(fēng)險；全面領(lǐng)會行政部門的監(jiān)管職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以充分利用和依靠區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的力量，正確引導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展活動，及時糾正失范和違法行為，營造良好的物業(yè)管理市場環(huán)境。
