昨天，《北京市物業管理辦法》正式出臺，該辦法將于10月1日正式開始實施，同時廢止《北京市居住小區物業管理辦法》。
新《辦法》首次提出了前期物業、質價相符、業主決策平臺等新概念，對業委會啟動、換屆，物業更替交接等難題進行了規范和制約，而這些新舉措將幫助業主、開發商和物業公司之間形成聯動，更有效地維護社區內公共設施的日常維護和管理。
市法制辦副主任李靈雁表示，物業管理突出問題主要存在開發建設階段遺留的問題影響到后期物業管理、業主委員會成立困難、物業服務不規范等三方面。2003年北京市就開始啟動《物業管理辦法》規章的調研，經過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對比較成熟。所以把這個《辦法》列入2009年的規劃，最近通過市政府正式頒布實施。
焦點
驗收前開發商出物業費
規定
建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。
【解讀】 市住建委物業處處長于良表示，按照目前的新房交驗程序，業主往往只驗收了自己屋內的設施，也就是自己購買的專有部分。但整個小區公共部位卻幾乎沒有人注意到，更沒有人去檢查驗收。而物業企業的服務絕大部分集中在公共部位。一旦業主在驗收書上簽字，而公共部分也通過檢驗，開發商就與物業完成交接。一旦公共部分遇到質量問題，影響了業主的生活，業主就會把責任和矛頭對準物業公司，而物業公司又往往希望開發商維修，這影響了整個小區公共部分設施的使用，并形成惡性循環。
于良說，此次提出前期物業的概念，就是要杜絕這種情況的循環發生。今后驗收房屋將分為兩個部分，業主不僅需要驗收自己的專有部分，還要驗收整個小區的公共部分和公共設施，只有當公共設施也通過驗收，開發商才能與物業公司完成交接，而此前的物業費用都將由開發商承擔。目前，實操細則正在制定過程之中，十一前就會發布并實施。
業主可委托第三方驗房
規定
全體業主收房前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。
【解讀】 于良說，業主可委托第三方驗房，就是類似于各種監理，且獨立于物業公司和開發商，又具有社區公共部位、設施驗收專業知識的機構。目前北京已經出現多家類似的機構，市住建委將對其進行監督和監管。今后，業主、物業公司或開發商，都可以委托這樣的機構，對小區公共部位和設施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結果。
“物業糾紛最容易發生在物業交接環節。”于良說，第三方監管可以幫助業主在與開發商進行前期物業交接，以及入住后更換物業時，對小區設施設備進行評估；也可以協助業主在選擇物業企業時，測算物業費價格；幫助業主監測物業服務質量，避免發生糾紛。
拖欠物業費不能停水電
規定
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業企業接受委托代收這些費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
【解讀】 此前，物業公司和業主產生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業主，影響業主正常生活，也使得交費業主遭遇無妄之災?！掇k法》實施后，物業公司再用這種辦法就是違法。《辦法》明確，任何物業企業，都不得以業主欠交物業費為由，限制或者變相限制專業服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業主出具相關發票，不得據為己有。
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