鶴崗市人民政府辦公室文件
鶴政辦發(fā)〔2007〕 13號
鶴崗市人民政府辦公室關于印發(fā)鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法的通知
各縣、區(qū)人民政府，市政府各直屬單位，駐鶴各單位：
? 經(jīng)市政府十四屆二次常務會議討論通過，現(xiàn)將《鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則?
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
? 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
? 第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本辦法。
? 縣房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
? 建設、規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、工商、文化、物價、公安、環(huán)保、給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關行政管理部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。
? 街道辦事處應當協(xié)助作好物業(yè)管理工作。
? 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
? 第四條 根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對集中經(jīng)營便于管理的原則，確定我市物業(yè)管理區(qū)域劃分。具體區(qū)域劃分辦法是：
? (一)按城市規(guī)劃部門批準小區(qū)的整體規(guī)劃設計范圍劃定;
? (二)已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定;
? (三)以配套設施和基礎設施相對集中，能獨立使用,相對封閉的住宅小區(qū)的范圍確定;
? (四)原有住宅面積1萬平方米以下的，可以將幾個項目劃分一個物業(yè)管理區(qū)域。
? 第五條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
? 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
? 第六條 具備召開首次業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知后30日內(nèi)，會同房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。
? 籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
? 籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單;建設單位應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付使用時間等必要的資料。
? 籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會。
? 第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票;非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，不足一百平方米的計一票;一百平方米以上的，每一百平方米計一票。業(yè)主投票權的確定主要依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的產(chǎn)權證和購房發(fā)票及業(yè)主使用物業(yè)的租賃協(xié)議。
? 單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。
? 第八條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。
? 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。
? 第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權的業(yè)主。?
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。?
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。?
第十條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，持有不同意見的少數(shù)業(yè)主必須無條件服從業(yè)主大會的規(guī)定。?業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
? 第十一條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
? 業(yè)主委員會應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和精力的業(yè)主擔任;但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。
? 業(yè)主委員會應當由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。
? 第十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三章 前期物業(yè)管理
? 第十三條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。
? 前期物業(yè)服務合同中要明確規(guī)定物業(yè)共用設施設備、共用部位及其產(chǎn)權歸屬。
? 第十四條 前期物業(yè)服務合同到期，業(yè)主大會尚未成立的，建設單位和物業(yè)管理企業(yè)應就延長合同期限達成協(xié)議;未能達成協(xié)議的，建設單位應在合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
? 第十五條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)服務。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
? 第十六條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約及前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并予以說明。?
