出租方毀約引起的房屋租賃糾紛
原被告于1988年4月20日簽訂了一份共辦華中商店協(xié)議書,協(xié)議規(guī)定:被告將劇院前廳交由原告使用兩年(自1988年6月1日起至1990年5月31日止),年租金9000元,并負(fù)責(zé)辦理商店?duì)I業(yè)執(zhí)照,準(zhǔn)備貨架、柜臺(tái)等;原告負(fù)責(zé)辦理其他證件,自籌資金,備好貨物,保證商店在1988年6月1日正式開業(yè)。如一方單方終止合同,由違約方償付對(duì)方違約金3000元。協(xié)議簽訂后,原告依約向被告交預(yù)租金9,000元,并于1988年5月9日、5月25日在臨漳縣章里集信用社貸款7.1萬元購(gòu)進(jìn)貨物。在商店準(zhǔn)備開業(yè)過程中,被告以邯鄲市文化局對(duì)劇院領(lǐng)導(dǎo)班子進(jìn)行調(diào)整為由,阻止原告進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)。并將原告預(yù)交租金9000元退回。1988年6月15日,被告新任經(jīng)理上任后,以該協(xié)議未按規(guī)定報(bào)經(jīng)市文化局批準(zhǔn)為由,拒絕履行,致使原告部分貨物積壓,銀行貸款7.1萬元及利息16,941.54元不能償還。
1.原告訴稱:我經(jīng)被告職工常經(jīng)議介紹,于1988年4月20日與邯鄲市工人劇院簽訂了一份共辦華中商店協(xié)議。協(xié)議簽訂后,我依約向被告預(yù)付了一年租金9000元整。為確保商店正式開業(yè),我按照協(xié)議條款嚴(yán)格履行了開業(yè)前應(yīng)盡的義務(wù),自籌資金6.7萬元,備好貨物,并辦好商店有關(guān)證件。就在開業(yè)之際,被告以劇院正調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)班子為由,不讓進(jìn)貨,新任經(jīng)理上任后,要求重新訂合同,我沒有同意,要求繼續(xù)履行合同,因此,協(xié)商未成。6月20日我又找被告經(jīng)理要求履行合同,被告則以此協(xié)議沒按規(guī)定經(jīng)邯鄲市化局批準(zhǔn)為由,拒絕履行。
原告認(rèn)為:被告以領(lǐng)導(dǎo)人變動(dòng)為由,單方面解除合同,不符合經(jīng)濟(jì)合同法第三十條關(guān)于“經(jīng)濟(jì)合同訂立后,不得因承辦人或法定代表人的變動(dòng)而變更或解除”的規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。除按協(xié)議支付違約金3000元及繼續(xù)履行合同外,還要承擔(dān)因不履行合同造成原告6.7萬元貨物的積壓損失
2.被告辯稱:1988年4月,連書林與我院簽訂租賃劇院前廳的協(xié)議后,曾預(yù)付租余9000元,當(dāng)時(shí)正值文化局對(duì)劇院領(lǐng)導(dǎo)班子進(jìn)行調(diào)整,故于6月初將9000元租金退還連書林。連書林當(dāng)即收下。我們認(rèn)為:邯鄲市文化局1988年4月12日規(guī)定,文化系統(tǒng)下屬單位對(duì)外租賃場(chǎng)地,必須經(jīng)文化局研究批準(zhǔn),這是對(duì)下屬單位權(quán)利的限制,當(dāng)時(shí)的經(jīng)理與原告簽訂的華中商店租賃合同,未經(jīng)文化局批準(zhǔn),這一行為是無效的,因此,雙方所簽租賃合同無效,即使合同成立,連書林預(yù)付的9000元租金,被告業(yè)于1988年6月初退還本人,而本人又未提任何異議,也應(yīng)視為合同于1988年8月已解除,不存違約問題。法院在按受連書林起訴后,竟通知銀行凍結(jié)劇院帳戶10天,后又強(qiáng)行扣除所謂違約金3000元,作為先行給付,給劇院工作和經(jīng)濟(jì)上造成一定損失。據(jù)此,被告認(rèn)為:法院凍結(jié)帳戶,先行給付未下裁定,在程序上是不合法的;違約金不屬先行給付的范圍;在未作調(diào)解或判決前,不能認(rèn)定我單位違約。
一審法院受理此案后,即裁定被告先行給付原告違約金3,000元,并在調(diào)解無效的情況下,于1989年6月27日判決:1.由于原協(xié)議不宜再履行,被告應(yīng)賠償原告銀行貸款利息16,941.54元,被積壓的38,000元白酒批零差價(jià)款5,720元,除已付違約金3000元外,其余19661.54元,在判決生效后1個(gè)月內(nèi)償付,如逾期不付,按逾期付款總額日萬分之三罰款,原告差旅費(fèi)等費(fèi)用自負(fù)。案件受理費(fèi)246元,原告承擔(dān)46元,被告承擔(dān)200元。
宣判后,原、被告均不服,向邯鄲市中級(jí)人民法院提出上訴,該院經(jīng)審查,以事實(shí)不清,證據(jù)不足為由發(fā)回重審。
叢臺(tái)區(qū)人民法院重新查明:連書林為籌辦華中商店購(gòu)買上海產(chǎn)0.6m3冰箱一臺(tái),價(jià)值5,986元,購(gòu)進(jìn)服裝布匹、毛毯、羊毛衫等百貨共計(jì)價(jià)值70,148.60元,經(jīng)邯鄲百貨批發(fā)站核定,該批百貨批零差價(jià)為8,954.06元,原告預(yù)支9,000元租金在被告期間的利息95.63元。
但對(duì)原告提供的貸款710,00元及白酒38,000元的購(gòu)貨單據(jù)未予認(rèn)定。
叢臺(tái)區(qū)人民法院鑒于上述事實(shí)認(rèn)為:
1.根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同法第五條、第九條關(guān)于“訂立經(jīng)濟(jì)合同,必須貫徹平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t,任何一方不得把自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”“當(dāng)事人依法就經(jīng)濟(jì)合同的主要條款經(jīng)過協(xié)商一致,經(jīng)濟(jì)合同就成立”的規(guī)定,原被告在平等互利,協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,簽訂的“共辦”華中商店協(xié)議,符合法律規(guī)定,具有法律效力。被告向外招標(biāo)而后按其系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)定報(bào)請(qǐng)邯鄲市文化局批準(zhǔn),那是其內(nèi)部的事,與原告無關(guān),故被告以此為根據(jù)要求認(rèn)定協(xié)議無效、不能成立。
