地下車位、車庫(kù)的歸屬及管理、使用的法律分析
一、法條——《物權(quán)法》
第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
二、法條簡(jiǎn)述
住宅小區(qū)地下車庫(kù)(規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù))的產(chǎn)權(quán)由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房者共有。該觀點(diǎn)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫(kù)不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫(kù)所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。其二，地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，是他的法定義務(wù)，該地下車庫(kù)不能面向社會(huì)公眾開(kāi)放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。《物權(quán)法》第74條第二款采用的就是“約定說(shuō)”，但是對(duì)沒(méi)有約定或約定不明情形下如何處理，物權(quán)法并沒(méi)有作出規(guī)定。
三、有關(guān)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的法律規(guī)定
(一)《物權(quán)法》出臺(tái)前，確認(rèn)地下建筑物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題沒(méi)有明確的法律依據(jù)。
從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房地局登記，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無(wú)權(quán)對(duì)此立法。地下車位、車庫(kù)的歸屬及管理、使用的法律分析(2) 來(lái)源：未知 作者：張瑞群 時(shí)間：2010-11-11
在1995年9月8日建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”第九條“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”等規(guī)定可看出，無(wú)論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂?/p>
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。由此來(lái)看，地下車庫(kù)可作為一個(gè)獨(dú)立的建筑部分，并可由開(kāi)發(fā)商自行處分。
從以上規(guī)定可知，與地下車庫(kù)相關(guān)的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產(chǎn)權(quán)并非易事。開(kāi)發(fā)商之所以面對(duì)業(yè)主時(shí)強(qiáng)勢(shì)地位難破，難說(shuō)與此無(wú)關(guān)。
(二)《物權(quán)法》第74條規(guī)定確立的“當(dāng)事人約定歸屬”原則。
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
不難看出，物權(quán)法間接地承認(rèn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬上的主動(dòng)權(quán)。但對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬?zèng)]有直接規(guī)定，而是采用了“意思自治”原則，由當(dāng)事人自行通過(guò)協(xié)商規(guī)定。但正如許多人質(zhì)疑的那樣，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的?開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位在實(shí)踐中有目共賭，物權(quán)法這樣規(guī)定的可操作性又如何?因此可見(jiàn)，關(guān)于地下車庫(kù)的歸屬并沒(méi)有從此塵埃落定，不難想象未來(lái)的紛爭(zhēng)還會(huì)不斷出現(xiàn)。
四、《物權(quán)法》第74條規(guī)定的不足
筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第74條能夠在一定程度上解決現(xiàn)實(shí)生活中的糾紛，因而具有重大實(shí)踐意義。但是同時(shí)也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會(huì)給將來(lái)的司法實(shí)踐留下諸多“隱患”。
首先，《物權(quán)法》第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過(guò)粗糙與原則，容易產(chǎn)生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要?怎么才算作滿足了業(yè)主的需要?其次，《物權(quán)法》第74條第2款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫(kù)歸屬交由當(dāng)事人約定，但是沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實(shí)上，這種隱患已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)報(bào)道，廣州有些小區(qū)原來(lái)每個(gè)車位月租400元，但在《物權(quán)法》實(shí)施前開(kāi)發(fā)展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個(gè)30萬(wàn)元。發(fā)展商似乎也注意到了《物權(quán)法》的規(guī)定，在通告后面提到“車位將優(yōu)先滿足業(yè)主購(gòu)買需要”。此類事例，恰恰反映了開(kāi)發(fā)商在“當(dāng)事人約定”中的強(qiáng)勢(shì)地位，在此情況下，由當(dāng)事人來(lái)約定地下車庫(kù)的歸屬談何容易。顯而易見(jiàn)，物權(quán)法在制定過(guò)程中關(guān)于車庫(kù)歸屬問(wèn)題理論上一直存在重大爭(zhēng)議，起草者對(duì)待此問(wèn)題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺(tái)的《物權(quán)法》選擇了由當(dāng)時(shí)人約定，事實(shí)上是回避了這一問(wèn)題，不能不說(shuō)是一大遺憾。地下車位、車庫(kù)的歸屬及管理、使用的法律分析(3) 來(lái)源：未知 作者：張瑞群 時(shí)間：2010-11-11
