案情回放:
深圳南山區(qū)××花園由，3棟高層住宅及8橋、連排式、低密度、帶私家花園、獨(dú)立車庫、不帶電梯(層高二層)的豪苑組成，總戶數(shù)約500戶(其中豪苑共32戶)。 1999年7月入伙，按房屋買賣合同約定，由深圳市××物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化管理，管理費(fèi)為2.3元/月8226.m2(包括豪苑)。2001年11月，經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)，小區(qū)依法成立了業(yè)主委員會。次月，小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與原物業(yè)管理公司續(xù)簽了為期3年的物業(yè)管理委托合同，合同約定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、范圍不變。2003年5月，小區(qū)部分豪苑業(yè)主以豪苑無電梯為由，要求小區(qū)管理處按深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)多層住宅下調(diào)管理費(fèi)，即由2.3元/月8226.m2下調(diào)到1元/月8226.m2 次月，有個(gè)別豪苑業(yè)主以此拒繳管理費(fèi)。
小區(qū)管理處考慮到豪苑確無電梯的實(shí)際情況，按照深圳市物價(jià)局2000年41號文件的有關(guān)規(guī)定，以2002年全年小區(qū)內(nèi)全部電梯的年支出電費(fèi)及維修保養(yǎng)、材料消耗等總支出按小區(qū)體費(fèi)面積分?jǐn)倻y算，測算結(jié)果電梯的費(fèi)用約為0.3元/月8226.m2時(shí)，即在小區(qū)每月每平方米物業(yè)管理成本中，電梯的支出約占0.3元。由此，小區(qū)管理處提出了擬對豪苑業(yè)主的管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)中扣除電梯運(yùn)行費(fèi)用。0.3元/月8226.m2的草案，提交小區(qū)業(yè)主委員會討論。
11月9日，小區(qū)業(yè)委會召開了有部分豪苑業(yè)主參加的業(yè)主委員會擴(kuò)大會議，就管理處提出的草案進(jìn)行研究，會議議定召開以調(diào)查問卷形式的小區(qū)業(yè)主大會對是否調(diào)整豪苑的管理費(fèi)征詢?nèi)w業(yè)主意見進(jìn)行投票表決。調(diào)查結(jié)果，有52%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主同意豪苑仍按原、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，管理費(fèi)不做調(diào)整；有25%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主同意豪苑按2元/月8226.m2收取管理費(fèi)；有約23%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主棄權(quán)。據(jù)此，小區(qū)業(yè)委會于，2月27日的第14次會議上做出決議:小區(qū)豪苑的管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不變。要求豪苑業(yè)主盡快繳納欠繳的管理費(fèi)及滯納金。
案情發(fā)展:
小區(qū)管理處在接到業(yè)委會的會議決議后，按程序向欠費(fèi)業(yè)主追繳欠費(fèi)，多次上門做解釋及說服工作，直至2004年3月份，個(gè)別，豪苑業(yè)主已連續(xù)欠費(fèi)達(dá)10個(gè)月之久，負(fù)責(zé)小區(qū)管理的物業(yè)公司為保持小區(qū)的正常工作，維護(hù)自身的權(quán)益不受侵害，依法對欠費(fèi)最多的4位業(yè)主提起訴訟。
原告訴稱，被告在購買南山××花園豪苑后，于2002年7月10日與原告××物業(yè)公司××花園管理處(以下簡稱管理處)簽訂業(yè)主公約及管理費(fèi)用協(xié)議。被告人住后，一直支持原告管理處的工作并繳納物業(yè)管理費(fèi)用。但被告從2003年5月開始不按期繳納費(fèi)用，經(jīng)原告管理處多次通知交費(fèi)，被告仍拒絕繳納。
2004年2月，0日，原告發(fā)出催款函再次向被告催收費(fèi)用，并警示若逾期不交費(fèi)，將通過法律途徑解決。而被告仍未交費(fèi)，為維護(hù)××花園全休業(yè)主利益和物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，特向法院提起訴訟，請求判令被告立即支付物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金、滯納金人民幣××元，并判令由被告承擔(dān)本案訴，公費(fèi)用。
被告辯稱，被告并沒有表示不繳納管理費(fèi)，只是對管理費(fèi)的繳納數(shù)額有異議。2003年5月被告致函原告，要求降低管理費(fèi)，已表明被告不同意按照原來的標(biāo)準(zhǔn)交納管理費(fèi)。根據(jù)《××花園管理費(fèi)及其他費(fèi)用的協(xié)議書》最后一款雙方無異議，本協(xié)議自動順延的約定，自被告書面提出異議后，該協(xié)議對被告已失去約束力。根據(jù)市政府的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，多層級住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)不得超過1元/時(shí)，本體維修基金為0.15元/肘，而原告的物業(yè)管理合同約定物業(yè)管理費(fèi)23元/ m2，本體維修基金。25元/ m2。因此，原告的訴訟請求是建立在不合理、不合法基石出上的，不應(yīng)予以支持。
法庭審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、《協(xié)議書》是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按約履行。小區(qū)業(yè)主委員會與原告簽訂的《物業(yè)管理合同》符合法律規(guī)定，亦應(yīng)依法予以保護(hù)。雖然原、被告簽訂的《協(xié)議書》期限已屆滿，但雙方在2003年5月份以前直接協(xié)議書約定的費(fèi)用履行，被告在此以前也沒有對《物業(yè)管理合同》的簽盯提出異議，視為雙方同意繼續(xù)按原合同履行權(quán)利義務(wù)，被告以管理費(fèi)收取不合理為由，而單方面拒絕繳納費(fèi)用，理由不充分，法庭不予支持。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。因此，被告對物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，應(yīng)通過業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司協(xié)商解決，或訴諸法律途徑解決，而不能在異議未合法解決前單方面停止繳納管理費(fèi)用。所以，被告在未通過合法途徑解決爭議以前，仍應(yīng)按原《協(xié)議書》和《物業(yè)管理合同》確定的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。綜上，原告請求被告支付物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)滯納金的請求，理由充分，法庭予以支持。本案受理費(fèi)也由被告負(fù)擔(dān)。
