近年來，關(guān)于小區(qū)車位引起的糾紛屢屢見諸報(bào)端，其根本原因到底是什么?都是小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)的問題居多，有關(guān)這類問題，小區(qū)律師就特意搜索了大量有關(guān)小區(qū)車位糾紛的案例給大家分享下，希望大家能從中學(xué)到法律知識(shí)，知道怎樣用法律的武器去維護(hù)自己的權(quán)益：
車位糾紛頻起
前不久，濟(jì)南私企員工魏女士說，她去年11月底在濟(jì)南某小區(qū)預(yù)購了一套住宅，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6000多元/平方米，當(dāng)時(shí)開發(fā)商根本沒提車位的事兒。不久前預(yù)售證下來了，要簽正式購房合同了，開發(fā)商突然提出一套房必須買一個(gè)車位，有產(chǎn)權(quán)證的10萬元/個(gè)，沒產(chǎn)權(quán)證的7萬元/個(gè)，不買車位就不給簽正式購房合同。“很多業(yè)主沒辦法，只好買了，因?yàn)槟莾旱姆績r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)漲到8000多元/平方米了，退房的話損失更大。”
濟(jì)南的上海花園一共有2100多戶居民，有汽車1000余輛，地上停車位卻只有530余個(gè)，因?yàn)橹毁u不租，另外500余輛車只好“亂停亂放”，堵塞交通占據(jù)消防通道不說，還經(jīng)常被劃傷、被交警貼罰單，車主們牢騷滿腹，又苦無良策。在翡翠郡，前不久兩位業(yè)主把車直接堵在了小區(qū)門口。因?yàn)樵撔^(qū)地下車位只賣不租，售價(jià)還較高，而地上車位又明顯不夠，500多位車主要爭200多個(gè)車位。而一些車主在得知租車位的當(dāng)天上午，還沒來得及去租車位，物業(yè)就不讓沒買(租)車位的車進(jìn)小區(qū)，所以車主才做出過激行為。
在陽光100，8月份停在地上車位的轎車先是有30多輛輪胎被扎，十幾天后又有20輛窗玻璃被砸，業(yè)主懷疑是物業(yè)使著招數(shù)“逼”車進(jìn)地下車庫，物業(yè)又連連叫屈。在環(huán)山盛庭小區(qū)，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，在小區(qū)無證修建立體車庫……
給糾紛分分類
記者大量搜索了因車位引起的糾紛，又咨詢了專業(yè)人士，發(fā)現(xiàn)車位糾紛主要有以下幾類。
一是地下車位售價(jià)太高。“四條線、一個(gè)框”的一個(gè)簡簡單單的地下車位，在濟(jì)南賣到7-10萬元/個(gè)是非常普遍的，去年在濟(jì)南的巴黎花園還賣出了17萬元/個(gè)的天價(jià)。“我們在青島開發(fā)的一個(gè)樓盤，因?yàn)榈囟魏茫瑳]證的地下車位20多萬一個(gè)，賣得呼呼的。”某房地產(chǎn)公司的范先生說。而且開發(fā)商為了一次性收回投資成本和利潤，對地下車位都抱著“只賣不租”的原則。“像某小區(qū)，根本不允許把車停在地面上。”魏女士說。為了“逼”車主買地下車位，對車主停在地上車位或借宿小區(qū)馬路的車輛暗施黑手也就不足為奇了。“像這樣的事一般都有物業(yè)公司的配合，出了事查監(jiān)控肯定查不到。”網(wǎng)絡(luò)置業(yè)者學(xué)院院長田某立說。：
二是借地上車位牟利。法律明確規(guī)定地上車位屬業(yè)主共有，其出租收費(fèi)在扣除必要的看管費(fèi)后也理應(yīng)歸全體業(yè)主共有。“小區(qū)沒成立業(yè)委會(huì)之前，這些收費(fèi)在物業(yè)公司賬上;成立業(yè)委會(huì)之后，在物業(yè)公司每半年公布的財(cái)務(wù)明細(xì)上應(yīng)該可以看出開支情況，有余額應(yīng)歸業(yè)委會(huì)支配。”可是在實(shí)際操作中，很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)難產(chǎn)，這些停車費(fèi)都落入了開發(fā)商和物業(yè)公司的腰包。雖然有部分業(yè)主要求自己的權(quán)利，但是往往被開發(fā)商和物業(yè)公司以種種理由拒絕。諸如占用小區(qū)公共用地私建立體車庫，其意圖也在此。
三是小區(qū)車位不足，導(dǎo)致車輛亂停亂放。在一些較老的小區(qū)，以前因?yàn)閷囕v增長趨勢估計(jì)不足，車位不夠用還情有可原。在一些新小區(qū)，雖然各地都對車位配比作出了規(guī)定，但也出現(xiàn)了車位不足的情況。“按照濟(jì)南的規(guī)定，車位配比有1：0.8，有1：1.2，也有1：1.5的，要看地段等具體情況。一方面，開發(fā)商會(huì)考慮到足夠的車位有助于商品房的銷售;另一方面，雖然政府相關(guān)部門對車位配比進(jìn)行了規(guī)定范圍，但并沒有規(guī)定購房者必須同時(shí)按這個(gè)配比去購買車位，車位也可能面臨著建了賣不出去的情況，所以有些開發(fā)商會(huì)去找關(guān)系，能少建就少建。”田某立說。
理清法律規(guī)定
對于地上車位，絕大部分業(yè)主都清楚其產(chǎn)權(quán)歸屬，租金標(biāo)準(zhǔn)也有明確規(guī)定。但對于地下車位，很多人都搞不清產(chǎn)權(quán)歸屬，許多報(bào)道的說法也似是而非，甚至互相矛盾。
對于地下車位，有些報(bào)道說不計(jì)入容積率，不能辦產(chǎn)權(quán)證，有些說能辦。對于人防車位，有些報(bào)道說產(chǎn)權(quán)歸國家;有些說“誰投資，誰擁有”，應(yīng)歸開發(fā)商，只是戰(zhàn)時(shí)要服從特殊需要，如果賣給業(yè)主就是有限的使用權(quán)。對于首層架空車庫，有法律專業(yè)人士說不計(jì)入容積率，所以不能辦產(chǎn)權(quán)證。對頂層停車位，有些說產(chǎn)權(quán)歸頂層業(yè)主，有些說歸全樓業(yè)主。甚至地上車位歸屬也出現(xiàn)了不同說法，有人說只要是經(jīng)過規(guī)劃并由開發(fā)商投資建設(shè)的，也可以辦理產(chǎn)權(quán)證。
“其實(shí)關(guān)于這塊是有明確規(guī)定的，地下車位分兩種：一種是人防車位，產(chǎn)權(quán)歸國家，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商有使用權(quán)，他賣給車主的就是使用權(quán)，使用權(quán)的年限與土地年限一樣，戰(zhàn)時(shí)要服從國家需要。一種是非人防車位，只要是通過了規(guī)劃許可并經(jīng)過了驗(yàn)收合格，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商可以出售。首層架空車庫和立體車庫只要是通過規(guī)劃并驗(yàn)收合格，可以辦理產(chǎn)權(quán)證。地面上的車位則一律不能辦理產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。頂層停車位目前山東還沒聽說有。”山東圣慧律師事務(wù)所馬培民律師說。：
法律對于車位方面的規(guī)定是有漏洞的。“比如現(xiàn)在沒有規(guī)定售房時(shí)必須同時(shí)出售車位，所以出現(xiàn)了開發(fā)商‘捂車位’的情況，就是等業(yè)主交了購房定金后，簽訂正式商品房買賣合同后再出售車位，這時(shí)候開發(fā)商就掌握了車位定價(jià)的主動(dòng)權(quán)。而且法律也沒規(guī)定在交房時(shí)要一并交付車位，靠合同約定開發(fā)商又不同意注明車位交付的期限，故很多小區(qū)在交房半年甚至一年后才交付車位，這段時(shí)間車主們往往只能亂停車，除了增加不便外，無形中還縮短了車主對車位的使用時(shí)間。”田某立說，“另外，法律也沒有規(guī)定每戶業(yè)主購買車位的數(shù)量，所以每戶業(yè)主可以購買多個(gè)車位，就會(huì)出現(xiàn)炒車位的現(xiàn)象。
