點(diǎn)評(píng)：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定， 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
以上兩條，分別規(guī)定了開發(fā)商沒有如約交付房屋和造成購房者沒有按期取得房產(chǎn)證時(shí)的違約責(zé)任。
本案判決認(rèn)定這兩種違約責(zé)任可以同時(shí)主張，這個(gè)判決足為類似糾紛做有價(jià)值的參考。
值得注意的是，以上司法解釋并沒有規(guī)定在開發(fā)商沒有按期辦出大產(chǎn)證時(shí)需要承擔(dān)違約責(zé)任，因此，購房者就此主張違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)在事前簽約時(shí)就此約定違約金。
案例
開發(fā)商需為延期交房和遲延辦理產(chǎn)證“埋單”兩份
過了開發(fā)商承諾交房的時(shí)間足有大半年，業(yè)主才接到房屋交接的通知。業(yè)主雖然沒有因?yàn)殚_發(fā)商逾期履約而要求解除買房合同，卻訴諸法院要求追究開發(fā)商的違約責(zé)任。近日，上海一中院對(duì)這起業(yè)主拿著預(yù)售合同向開發(fā)商主張違約金的案件作出二審判決，判令開發(fā)商在承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任之余仍需承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)證的違約金。
2006年4月21日，王女士與上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》，約定王女士向購買位于本市太原路某弄某號(hào)總價(jià)510萬元的商品房。按照合同約定，某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2007年6月30日前交房，如未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交付該房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同另外還約定，房產(chǎn)公司應(yīng)該于2007年12月31日前取得房屋的大產(chǎn)證，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，王女士有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，王女士按照合同約定付清了房款。然而直到2008年7月22日，房產(chǎn)公司才取得大產(chǎn)證，次日王女士才接到公司的交房通知。王女士認(rèn)為，房產(chǎn)公司未能如約取得房屋權(quán)屬證書，已構(gòu)成違約。故訴至法院要求房產(chǎn)公司支付造成自己逾期辦理小產(chǎn)證的違約金。一審判決支持了王女士的訴訟請(qǐng)求。房產(chǎn)公司因?yàn)橹耙呀?jīng)向王女士支付了實(shí)物交房遲延的違約金，感到既然現(xiàn)在王女士享受到了房?jī)r(jià)上漲的收益，并沒有什么損失，不愿再承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，提起了上訴。
一中院審理后認(rèn)為，遲延交房違約責(zé)任與遲延辦證違約責(zé)任屬不同性質(zhì)，在遲延交房和遲延辦證的違約事實(shí)同時(shí)存在的情況下，兩種違約責(zé)任可同時(shí)適用。同時(shí)，違約責(zé)任的承擔(dān)并不以存在損失為前提，遂作出維持原判的二審判決。
法官判后釋疑：解除權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利，解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身無法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的，因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。正因如此，本案中小業(yè)主雖然已經(jīng)因?yàn)殚_發(fā)商的逾期實(shí)物交房而拿到了違約金，逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請(qǐng)仍然能夠得到支持。（敖穎婕）
