開發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權(quán)證 購房如何主張權(quán)利
根據(jù)《解釋》18條，出賣人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體責(zé)任形式為：1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定；2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
值得思考的是：由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請(qǐng)求賠償？筆者認(rèn)為：對(duì)買受人損失應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護(hù)將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
如何適用訴訟時(shí)效？
請(qǐng)求出賣人履行過戶登記義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效？大多數(shù)學(xué)者持否定意見。而筆者認(rèn)為：請(qǐng)求交付房屋、履行過戶登記和承擔(dān)違約責(zé)任均屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，無有理由不適用訴訟時(shí)效。但適用訴訟時(shí)效基本不會(huì)影響買受人利益。如果出賣人援引訴訟時(shí)效抗辯成功，因房屋產(chǎn)權(quán)證書不能辦理，買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房款和承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任，其援引訴訟訴訟是以承擔(dān)嚴(yán)格法律責(zé)任為代價(jià)的。況且房屋價(jià)值極大，傾買受人畢生財(cái)力，辦證逾期時(shí)其會(huì)多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時(shí)效多次中斷。還有學(xué)者指出：辦證逾期是持續(xù)性違約行為，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從行為終結(jié)之日起算，買受人起訴時(shí)尚未超過訴訟時(shí)效。
買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，未見不同觀點(diǎn)。但如何適用，應(yīng)對(duì)區(qū)別對(duì)待。合同約定了違約金數(shù)額或損失數(shù)額能夠確定的，應(yīng)自出賣人違約或損失確定之次日起算訴訟時(shí)效，超過時(shí)效不予支持。合同約定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，自逾期之日逐日或逐月計(jì)算；沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)逐日或逐月計(jì)算。每日或每月違約金均為獨(dú)立債權(quán)，有獨(dú)立清償期，單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，時(shí)效逐日或逐月屆滿。出賣人起訴前兩年內(nèi)的違約金予以支持；兩年前的違約金若無時(shí)效中斷、中止或延長事由不予支持
