陳先生和龔女士夫婦花100多萬元在海口秀英區(qū)某小區(qū)購買了一套140多平方米的房子。開發(fā)商比合同約定的交房時間提前兩個多月就通知他們收房。這本是好事，但陳先生和龔女士卻以開發(fā)商出具的驗收材料中沒有《建筑工程竣工驗收備案表》、材料不齊全為由拒絕收房。雙方因此僵持著，最終導致該房產(chǎn)逾期一年多未交付。陳先生和龔女士夫婦將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金。到底取得何種驗收文件才符合交房條件呢?近日，海口秀英區(qū)法院對該案作出一審判決。
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業(yè)主：開發(fā)商驗收材料不齊全所以未收房
陳先生和龔女士是海口人。2011年8月20日，他們與海南某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，花100多萬元購買該房地產(chǎn)公司當時正在預售的位于海口秀英區(qū)白水塘路的一套140多平方米的房產(chǎn)。雙方約定，交房的日期為2013年8月31日。
陳先生和龔女士向秀英區(qū)法院訴稱，開發(fā)商2013年6月25日通知他們收房，但并未出示收房時必須出具的驗收材料，所以當時他們便沒有收房。兩人所說的開發(fā)商必須出具的驗收材料包括《海南省建設工程竣工驗收備案表》。開發(fā)商稱只要具備了《商品房買賣合同》第八條第三款的條件，即“取得參建單位中設計、監(jiān)理、施工與建設等四方的工程驗收記錄”就可以交房。但陳先生和龔女士認為，國務院2000年頒布的《建設工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”開發(fā)商必須具備建設行政主管部門出具的《海南省建設工程竣工驗收備案表》才能交付房屋。
他們還稱，雙方多次協(xié)商無果后僵持了一年左右，他們再次前往樓盤協(xié)商收房的過程中看到了售樓員出示的《海南省建設工程竣工驗收備案表》復印件，認為已具備交房條件，但開發(fā)商卻要求他們補交發(fā)出收房通知書后的物業(yè)管理費，否則便拒絕交房。同時，他們在2014年7月份臺風“威馬遜”襲擊海口的第三天約售樓員看房時發(fā)現(xiàn)，他們所購買房屋客廳、主臥的頂部多處滲水，便要求修復。此外，小區(qū)消防設施事先無規(guī)劃建設施工。2014年8月，他們向秀英區(qū)法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償2013年9月1日至實際交房之日止的違約金，并要求對方解決房屋滲水問題。
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開發(fā)商：已具備交房條件并提前通知收房
海口某房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定“取得參建單位中設計、監(jiān)理、施工與建設四方的工程驗收記錄”便可交付房屋。早在2013年4月20日，涉案房產(chǎn)便竣工，且經(jīng)過設計、監(jiān)理、施工與建設四方的初驗整改，經(jīng)驗收合格取得了上述四方的工程驗收記錄，隨后又取得海口市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站下發(fā)的結論為符合驗收標準的施工質(zhì)量監(jiān)督意見。據(jù)此，該合同第八條所約定的條件已經(jīng)具備。公司通知陳先生、龔女士2013年6月25日可辦理交房手續(xù)。
對于陳先生和龔女士提及的《海南省建設工程竣工驗收備案表》，該公司于2013年 6月15日便提交給海口市住建局，并于2014年5月15日取得《海南省建筑工程竣工驗收備案證》。在此期間，公司的置業(yè)顧問每月提醒陳先生和龔女士收房，兩人也曾多次至現(xiàn)場驗房，但每次驗房后均拒絕收房，并提出一些拒絕的理由。
海口某房地產(chǎn)開發(fā)公司還認為，該公司依據(jù)購房合同第八條的規(guī)定辦理交房等有關事宜，并未違約。即使合同第八條被認定無效，開發(fā)商在雙方對取得竣工驗收備案證的期限約定不明的情況下，已經(jīng)及時申報并在合理期限內(nèi)取得。辦理竣工驗收備案需要花費一定時間，且恰逢海口市房地產(chǎn)項目審批政策調(diào)整，有關部門對新規(guī)不適應也導致審批期限延長，這些都并非開發(fā)商的過錯造成，且在此過程中，從未有任何機關發(fā)現(xiàn)任何工程質(zhì)量問題，各有關部門均完全確認2013年4月20日的竣工驗收成果。因此違約的是陳先生、龔女士，請求法院駁回兩人的起訴。
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法院：開發(fā)商未構成違約，駁回原告起訴
秀英區(qū)法院審理認為，本案爭議的焦點是，開發(fā)商主張住宅通過設計、監(jiān)理、施工、建設四方驗收合格，取得海口市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站關于×××工程施工質(zhì)量監(jiān)督的意見即達到了合格交付的標準，但陳先生和龔女士則認為開發(fā)商應該取得《工程竣工驗收備案證》才能符合交房的條件。法院認為，根據(jù)我國相關法律規(guī)定，建設工程經(jīng)驗收合格方可交付使用，雙方在合同中約定房屋的交付的條件是該商品房取得設計、監(jiān)理、施工、建設四方驗收記錄文件。《建設工程竣工驗收備案證》屬于備案性質(zhì)材料，是工程項目竣工驗收合格后經(jīng)行政機關作出行政管理行為后的結果，因此工程竣工驗收與工程竣工驗收備案系處于不同驗收階段、由不同主體參與的行為，備案是竣工驗收合格后才進行的。
至于備案與否并不影響竣工驗收合格的效力，本案即使開發(fā)商沒有能夠及時辦理《工程竣工驗收備案證》，也不能說明該公司交付的房產(chǎn)質(zhì)量不合格及不能夠交付使用。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在合同約定的時間內(nèi)履行交付房屋的義務，未構成違約，不應承擔逾期交房的違約責任。此外陳先生和龔女士要求開發(fā)商解決房屋滲水問題，但表示對房屋滲水不申請評估鑒定，法院對該訴求不予支持。
近日，海口秀英區(qū)法院對該案作出一審判決，依法駁回陳先生和龔女士的起訴。
