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2002年11月10日，我向某房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)房屋一套，建筑面積105平方米，單價(jià)為3500元／平方米，合計(jì)總房款為36．75萬(wàn)元。雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同，約定在訂立合同時(shí)交付定金1萬(wàn)元，在12月10日之前預(yù)付房款14．7萬(wàn)元，余款在交房時(shí)一次付清，房產(chǎn)公司于2003年5月10日交房。我依約交付了定金和首期房款。后因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)通過(guò)驗(yàn)收，延期交房，截至交房日，該房售價(jià)已上升為每平方米4180元，請(qǐng)問(wèn)我是否可以依法要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金并要求其承擔(dān)違約賠償?
讀者薛XX
薛先生：
房產(chǎn)公司因自己違約造成合同無(wú)法實(shí)際履行而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)任何異議，但該承擔(dān)何種違約責(zé)任及如何賠償呢?
1、定金責(zé)任與違約損害賠償責(zé)任能否同時(shí)適用?定金是合同當(dāng)事人為了確保合同履行，依法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后和履行前，按合同標(biāo)的額一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人金錢(qián)或其它替代物。
所謂違約損害賠償是指違約方因不履行或不完全履行合同而給對(duì)方造成損失，依法或根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任?！爱?dāng)事入既約定違約金又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款”?！爱?dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償計(jì)算方法，約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
2、如何確定損害賠償標(biāo)準(zhǔn)?損害賠償標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算合同違約造成的實(shí)際損害的依據(jù)。在本案中，房產(chǎn)公司的違約導(dǎo)致不能以合同約定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到房屋，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)已上漲到4180元／平方米，所以違約實(shí)際損失應(yīng)以所購(gòu)房屋總面積乘以現(xiàn)價(jià)與訂購(gòu)價(jià)之差為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
綜上所述，對(duì)于房產(chǎn)公司的違約責(zé)任，不能同時(shí)要求其雙倍返還定金和承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，只能要求其支付因房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)而造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
江蘇無(wú)錫恒佳達(dá)律師事務(wù)所(原無(wú)錫市房地產(chǎn)律師事務(wù)所)徐剛主任律師