房子在保修期內，物業(yè)出現(xiàn)質量問題，應該如何使用物業(yè)質量保修金?使用物業(yè)質量保修金的條件有哪些?日前，淄博市房產管理局下發(fā)《淄博市物業(yè)質量保修金退還和使用指南》(下稱《指南》)，針對上述問題進行了解答。記者了解到，在保修期內，物業(yè)出現(xiàn)質量問題，如果開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或因歇業(yè)、破產無法履行保修義務，業(yè)主可按規(guī)定使用保修金維修房屋。
物業(yè)出問題 可用保修金維修
物業(yè)質量保修金是指房地產開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的、作為保修期內履行保修義務保證的資金。記者了解到，在保修期內，物業(yè)出現(xiàn)質量問題需要維修時，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修義務的，可按照規(guī)定使用保修金。
《指南》進一步說明，如果物業(yè)專有部分出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，可由相關業(yè)主提出保修金使用申請。如果物業(yè)共用部位、公用設施設備出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，由物業(yè)服務企業(yè)會同業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請。若業(yè)主委員會未成立，由物業(yè)服務企業(yè)會同社區(qū)居委會向物業(yè)主管部門提出申請。
記者還了解到，如果發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可先行墊資維修，并保存相關證據(jù)，在責任認定明確后，符合物業(yè)保修金使用情形的，可申請使用保修金清償。
開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一裝修保修2年
《指南》除了對物業(yè)質量保修金的申請條件進行規(guī)定外，還對商品房屋的保修范圍和最低保修期進行了說明。
根據(jù)規(guī)定，正常使用條件下，房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年;外墻外保溫工程不低于5年;供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期;電氣管道、給排水管道、設備安裝工程為2年;開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
而其他項目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。
反復維修仍影響物業(yè)正常使用 保修金暫不退還
如果開發(fā)企業(yè)按規(guī)定足額交存保修金并且存儲年限滿2年或者滿5年，并且保修期內物業(yè)未發(fā)現(xiàn)質量問題，或者物業(yè)發(fā)現(xiàn)質量問題后，開發(fā)企業(yè)認真履行了保修義務，那么開發(fā)企業(yè)就可申請退還保修金。
《指南》規(guī)定，保修金存儲最長年限為5年，存儲年限自交存之日起計算。保修金存儲年限滿2年，退還本金的40%及利息，存儲年限滿5年，退還全部本金余額及其利息。
物業(yè)主管部門收到開發(fā)企業(yè)的退還申請后，要出具《物業(yè)質量保修金退還公示》，由開發(fā)企業(yè)在相關物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行為期10天的公示。
如果物業(yè)保修期內發(fā)生嚴重質量缺陷，經(jīng)反復維修，直到保修期到期仍有影響物業(yè)正常使用的歷史遺留問題，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。
