業(yè)主或房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)于建筑質(zhì)量缺陷的責(zé)任包括幾個(gè)方面：首先發(fā)展商作為建筑物的賣方，他們要對(duì)房屋購(gòu)買者承擔(dān)買賣合同責(zé)任。此外，對(duì)于建筑物的使用人，如果建筑物因其質(zhì)量造成人身?yè)p害或財(cái)物損失，業(yè)主或發(fā)展商要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。建筑物的質(zhì)量可能最終可以歸結(jié)為施工質(zhì)量或勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，但建筑物的購(gòu)買人或使用人可能并不知道承包人或設(shè)計(jì)人，他們可能直接起訴業(yè)主或發(fā)展商。業(yè)主或發(fā)展商通常要先行承擔(dān)建筑物質(zhì)量缺陷對(duì)他人造成損失。然后才能向承包商、設(shè)計(jì)人、供應(yīng)商和其他人追索建筑工程質(zhì)量缺陷給他造成的損失。業(yè)主或發(fā)展商可以要求法院將有責(zé)任的當(dāng)事人作為第三人參加訴訟，但能否成功要看具體情況。有責(zé)任的當(dāng)事人在訴訟時(shí)可能已經(jīng)破產(chǎn)了，或者法院認(rèn)為加入第三人不利于訴訟的迅速審理而不同意第三人加入訴訟。
業(yè)主或發(fā)展商基于合同承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任，一方面要看合同條款中明確的質(zhì)量要求；另一方面房地產(chǎn)發(fā)展商可能在房地產(chǎn)銷售期間以各種方式對(duì)建筑物的質(zhì)量做出承諾，他們還要對(duì)這些承諾負(fù)責(zé)。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品或者其他方式表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量狀況相符。”建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條要求：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”
此外，雖然有關(guān)合同中沒(méi)有規(guī)定，但法律有關(guān)的質(zhì)量要求，發(fā)展商也應(yīng)遵守。其中具有普遍意義的要求是所提供的建筑物應(yīng)當(dāng)適于居住。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示，并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)其提供的商品或者服務(wù)存在嚴(yán)重缺陷，即使正確使用商品或者接受服務(wù)仍然可能對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全造成危害的，應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)行政部門報(bào)告和告知消費(fèi)者，并采取防止危害發(fā)生的措施。”第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限；但消費(fèi)者在購(gòu)買該商品或者接受該服務(wù)前已經(jīng)知道其存在瑕疵的除外。”這些規(guī)定對(duì)于業(yè)主或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑物的質(zhì)量責(zé)任都有重要影響。
確定業(yè)主或發(fā)展商的質(zhì)量責(zé)任要根據(jù)有關(guān)法規(guī)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主或發(fā)展商是否達(dá)到了這些標(biāo)準(zhǔn)的要求，往往要通過(guò)技術(shù)鑒定由專家確定，因此，有關(guān)工程質(zhì)量的糾紛常常取決于技術(shù)鑒定的結(jié)論。當(dāng)事人對(duì)技術(shù)鑒定結(jié)論經(jīng)常有很大的爭(zhēng)議，為避免這種情況，法院應(yīng)聘請(qǐng)爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人都同意的鑒定人。
