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集資房屋私下轉(zhuǎn)讓糾紛　集資房屋私下轉(zhuǎn)讓糾紛
法官提醒：地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)
　　單位組織職工集資建房過程中，一些享有集資權(quán)的職工考慮到自身情況，未經(jīng)單位同意擅自將自己的集資權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，受讓方履行相關(guān)義務(wù)后占有并入住集資房多年，但轉(zhuǎn)讓方卻在六年之后提出訴訟，欲討回集資房。10月17日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，一起因此引發(fā)的房屋遷讓糾紛案塵埃落定，法院判決駁回原告（反訴被告）趙某、李某夫婦的訴訟請求，同時判令二人協(xié)助被告（反訴原告）余某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶變更登記手續(xù)。
　　集資權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓
　　1999年，海安縣某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規(guī)定，并結(jié)合工齡等打分選層。原告趙某、被告余某作為單位同事，均符合集資條件。余某取得一套房屋的集資權(quán)后，了解到趙某的一些具體情況，又與趙某進行了協(xié)商，希望趙某能將集資權(quán)轉(zhuǎn)讓給他。趙某同意了余某的要求，并就轉(zhuǎn)讓條件進行了磋商。
　　1999年2月3日，趙某與余某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)：（1）余某一次性給付趙某公司職工集資房轉(zhuǎn)讓費3000元；（2）趙某將自己分房應(yīng)得分轉(zhuǎn)讓余某享受，選擇層號以趙某實際分為準(zhǔn)；（3）趙某負(fù)責(zé)為余某代交公司職工集資款，余某交款給趙某，趙某須將收條給余某，趙某放棄轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)，余某享有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)；（4）余某負(fù)責(zé)為趙某房屋轉(zhuǎn)讓保密；（5）本協(xié)議本著自愿原則一經(jīng)雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執(zhí)行本協(xié)議外另加罰違約金壹萬元。
　　簽訂協(xié)議次日，余某即按約給付趙某職工集資房轉(zhuǎn)讓費3000元。此后，余某分兩次交給趙某71443.71元，并由趙某以自己的名義交納了集資款，收據(jù)由趙某返還給余某。
　　2000年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產(chǎn)權(quán)屬公司，集資戶享有居住使用權(quán)，一律不得私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借公司內(nèi)外他人居住；對確因特殊原因，轉(zhuǎn)讓居住使用權(quán)者，必須提交書面申請，由公司及職代會集體研究，在公司職工中按實付款乘以通常折舊比例的房價進行調(diào)劑。對在一定時間內(nèi)確無本院職工接受的前提下經(jīng)公司同意，轉(zhuǎn)讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費及配套建設(shè)等各項費用計人民幣伍萬元，方可轉(zhuǎn)讓，并永久不再享受住房公積金。趙某簽訂了上述格式協(xié)議，余某作為集資戶（自有份額）也簽有同樣格式協(xié)議。房屋建成后，余某占有趙某轉(zhuǎn)讓的集資房，并一直居住至今。
　　房改后對簿公堂
　　2004年11月，公司對集資房進行房改。依照海安縣政府文件，趙某與妻子李某申請購買上述轉(zhuǎn)讓給余某的集資房。按購買公有住房審批表確定，轉(zhuǎn)讓給余某的集資房房款為37307.51元，少于原先余某所交集資款數(shù)額（集資房款實為68250.04元，余款已退給集資人，但公司并未按審批表確定的價額，再從集資款中退款給購房人），故趙某、李某夫婦無需補交房款。2005年1月，趙某取得上述集資房的房屋產(chǎn)權(quán)證（房改優(yōu)惠房）、土地使用權(quán)證（房改房）。此后，趙某、李某夫婦與余某為上述房產(chǎn)問題發(fā)生爭執(zhí)，引起訴訟。
　　由于本案的復(fù)雜性，法院先后三次開庭進行了審理。
　　原告趙某、李某訴稱，我們是夫妻關(guān)系，趙某在公司工作。2005年，趙某取得集資房的所有權(quán)，但該房屋被余某侵占，現(xiàn)請求法院判令被告余某退還侵占的集資房。
　　被告余某答辯并反訴稱，我與趙某都是公司的職工。公司集資建房時，趙某和我訂立了房屋集資權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此后雙方按協(xié)議進行了履行。2000年，公司交付集資房后，該房一直由我使用至今。現(xiàn)請求法院判決駁回原告趙某、余某夫婦的訴訟請求。另外，我還反訴要求趙某按房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，無條件為我辦理該房過戶手續(xù)，支付違約金10000元。
　　原告趙某、李某針對余某的反訴答辯稱，趙某與余某訂立的協(xié)議是資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議，趙某對該協(xié)議中的房屋僅享有使用權(quán)，而且作為產(chǎn)權(quán)人的公司在集資過程中曾明確規(guī)定房屋不得私下轉(zhuǎn)讓，同時李某作為趙某的妻子并不知道趙某與余某間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故雙方訂立的協(xié)議無效，現(xiàn)請求法院判決駁回反訴原告余某的反訴請求。
　　舉質(zhì)證互不相讓
　　原告趙某、李某為證明其所主張事實，提供了訟爭房屋的國有土地使用證（房改房）、房產(chǎn)證（房改優(yōu)惠房）、海安縣職工購買公有住房申請審批表、公司集資住房住戶協(xié)議書等證據(jù)。同時，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人亦到庭作證證明，當(dāng)時集資建房是福利房，按工齡等綜合打分，公司規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)讓。公司領(lǐng)導(dǎo)在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領(lǐng)取房產(chǎn)證前的私下交易”。
　　被告余某為支持其辯稱理由及反訴請求提供了1999年2月3日房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、收條、集資房款收據(jù)等證據(jù)。證人梅某則證明，2001年7月，因其裝修房屋，找趙某借訟爭房屋使用，趙某講鑰匙在余某身上。
　　雙方當(dāng)事人質(zhì)證中，對其它證據(jù)爭議不大，主要爭議在1999年2月3日房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上。原告趙某、李某提出被告余某對轉(zhuǎn)讓協(xié)議書進行了添加，認(rèn)為余某現(xiàn)所提交轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所載的“乙方同時享有甲方該轉(zhuǎn)讓房的一切優(yōu)惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續(xù)”兩句話不是一次形成的，其它內(nèi)容無異議，并申請對協(xié)議進行鑒定。
　　2005年12月6日，西南政法大學(xué)司法鑒定中心受法院委托，出具了鑒定書，結(jié)論為“乙方同時享有甲方該轉(zhuǎn)讓房的一切優(yōu)惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續(xù)”二處字跡與協(xié)議書正文其它字跡不是同一支筆一次性連續(xù)書寫形成。原、被告對鑒定書均無異議。
　　不服一審再上訴
　　海安縣法院審理后認(rèn)為，原告趙某通過與被告余某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將自己享有的集資房權(quán)利及負(fù)擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給被告余某，雙方意思表示真實，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。被告余某按約交納了集資款，并在房屋建成后長期實際占有該房。原告李某雖非協(xié)議的當(dāng)事人，但結(jié)合常情及被告余某長期占有訟爭集資房的事實，能夠推定原告李某清楚協(xié)議的事實，認(rèn)可了協(xié)議。根據(jù)上述情況綜合判斷，應(yīng)認(rèn)定雙方的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。原告趙某、李某要求被告余某退還集資房的請求，不予支持。被告余某反訴要求二原告為其辦理房屋過戶手續(xù)，二原告應(yīng)本著誠信之原則，協(xié)助被告余某辦理房屋過戶手續(xù)。被告余某反訴要求二原告承擔(dān)違約金的請求，因房屋建成后被告余某就占有、使用該房屋，應(yīng)認(rèn)定二原告已將房屋交給了被告余某，僅是附隨的協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)未履行，故對被告余某的該項請求，不予支持。遂依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，作出了前述判決。