房子寫誰名，5種情況要知道
目前關于產權證上到底寫誰的名字主要有5種做法，不同的方案可能導致不同的法律后果，戀愛中的男女應當對此有清晰的認識，然后再根據(jù)自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案，以免倉促決定后，家庭、戀人反目，產生不必要的矛盾。
（一）寫“準夫妻”二人的名字
這是大多數(shù)戀人特別是女孩子的觀點。他們認為，既然房子買了是結婚用的，未來也是給他們居住的，當然應該寫戀人雙方的名字。
登記在“準夫妻”名下的法律后果
如果采用這種方案，那么房屋將被認定為夫妻的共有財產，貸款也認定是夫妻的共同債務。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現(xiàn)離異，父母也無權索回出資錢款。但如果購房后“準夫妻”并沒有進行婚姻登記，而是分手，那么“準婚房”仍將認定為雙方共有財產，貸款也是為雙方的共同債務。但對于父母的出資，如果有相應證據(jù)顯示父母出資是基于“準夫妻”雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，而條件就是雙方結婚。但如果雙方?jīng)]有結婚，父母就有權索回出資的錢款，上海一家法院此前就出現(xiàn)過這樣的判例。
（二）寫父母的名字
這是很多男方家長的觀點。他們認為，雖然房子買了是結婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時候分手了該怎么辦。況且首付款全是父母出的，戀人們并沒有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險。
◆登記在父母名下的法律后果
如采用這種方案，房屋將被認定為父母的財產，貸款也認定為父母的債務，相應的增值或貶值也由父母享有或承擔。但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。
（三）寫男方及其父母的名字
這種做法也較為普遍，往往是因為男方的父母出了全部的首付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應算是男方家的財產。
◆登記在男方及其父母名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認定是男方及其父母的共有財產，貸款也認定為他們的共有債務，相應的增值或貶值由他們共同享有或承擔。而男方的相應產權份額屬于婚前個人財產，根據(jù)新的《婚姻法》，這部分財產并不因結婚而產生共有的結果。但如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產，并要求男方及其父母返還并平均分割。產權證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是這樣。
（四）寫雙方父母和“準夫妻”的名字
很多人認為，與其那么麻煩，不如把雙方所有人都登記到產權證上，這樣大家都有權利，公平合理。
◆登記在雙方父母和“準夫妻”名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認定是“準夫妻”和雙方父母的共有財產，貸款也認定為其共有債務，相應的增值或貶值也由這些人共同享有或承擔。如果婚后僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的，雙方離婚，對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產，雙方父母則無權享有該部分財產。
（五）只寫男方或女方的名字
在由“準夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔所有房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。
◆只登記在男方或女方名下的法律后果
這種情況需要從兩個角度進行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據(jù)新《婚姻法》的規(guī)定，這屬于該方子女的婚前個人財產，結婚后也不會自動轉化為夫妻共同財產，若出現(xiàn)離婚，該房產仍屬于原產權人;其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的贈與行為，如果雙方未結婚，該房屋屬于產權證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚，則屬于產權證下該方的個人財產。
還有這些事你也要知道
1月20日晚，國土資源部發(fā)布《不動產登記暫行條例實施細則》，對許多我們關心的熱點問題進行了明確。
1、建筑物與土地、海域一并登記
《實施細則》明確，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物，應與所依附的土地、海域一并登記。
2、不動產登記材料要記牢
不動產登記資料包括不動產登記簿等不動產登記結果和不動產登記原始資料。其中，原始材料包括：不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。
3、不動產權利未發(fā)生變更的不用更換。
《實施細則》特別提及，不動產權利未發(fā)生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。
4、共同擁有不動產的，要三分之二全體共有人共同申請
《實施細則》明確，處分共有不動產申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上共有人或全體共有人共同申請，但另有約定的除外;按份共有人轉讓不動產份額，應與受讓人共同申請轉移登記。
5、無民事行為能力的人由監(jiān)護人代為申請
無民事行為能力人、限制民事行為能力人，應由其監(jiān)護人代為申請不動產登記。
6、對于有爭議的不動產，可持法院、仲裁機構生效法律文書單方申請
對于有爭議的不動產，《實施細則》明確，當事人可持法院、仲裁委員會的生效法律文書或人民政府生效決定，單方申請不動產登記。
7、小區(qū)道路綠地為業(yè)主共有，轉讓時隨房屋一并轉讓
《實施細則》則作出了明確規(guī)定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”
8、申請不動產登記后，受理機構還會實地查看
《實施細則》明確，不動產登記機構受理登記申請后，除了進行資料審查，包括申請人、委托代理人身份證明材料及授權委托書與申請主體是否一致，完稅或繳費憑證是否齊全等外，還將到不動產所在地實地查看。
如果是首次登記或在建建筑物抵押登記，主要查看房屋或在建建筑物坐落及其建造完成等情況;因不動產滅失導致的注銷登記，則要查看不動產滅失情況等。
9、法院要求執(zhí)行的不動產登記，不動產登記機構直接辦理
根據(jù)《實施細則》，法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求不動產登記機構辦理登記的;檢察院、公安機關依法持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;人民政府依法做出征收或收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的，不動產登記機構直接辦理不動產登記。
10、房產信息絕對保密，任何人都不得泄露
各級不動產登記機構應采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。不動產登記機構完成登記后，應將登記信息及時提供給不動產交易機構。
11、查他人房產需有利害關系
《實施細則》明確，國家實行不動產登記資料依法查詢制度。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人，可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。但是，權利人、利害關系人應當?shù)骄唧w辦理不動產登記的不動產登記機構申請。
12、查詢的時候應該拿哪些資料？
權利人申請查詢、復制不動產登記資料，應當提交查詢申請書、查詢目的說明、申請人身份材料;利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料，須提交證實存在利害關系的材料。
權利人查詢自己不動產登記資料，無需提供查詢目的說明;有關國家機關工作人員查詢的，應提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、本人工作證。
查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產登記機構應當出具并加蓋查詢專用章。但不動產登記原始資料不得帶離設定的場所。
13、遇到哪些情況，我們可以投訴或舉報登記機構工作人員？
其中明確，不動產登記機構工作人員違反《實施細則》的情形包括：對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;擅自復制、篡改、毀損、偽造不動產登記簿;泄露不動產登記資料、登記信息;無正當理由拒絕申請人查詢、復制登記資料;強制要求權利人更換新的權屬證書。
不動產登記機構工作人員有上述情形之一的，除依法給予處分外，構成犯罪的，依法追究刑責。
14、我們也不能這樣做啊，否則……
《實施細則》同時明確了當事人的違規(guī)行為，包括：采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記;采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料;違反國家規(guī)定，泄露不動產登記資料、登記信息;查詢人遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料的;擅自將不動產登記資料帶離查詢場所、損壞查詢設備的。
