老兩口“買”了一套經(jīng)適房
馬老先生今年77歲，老伴姚阿婆也有71歲了，老兩口想著換一換房子，改善一下居住條件。
2016年初，老兩口相中了位于上海市浦東新區(qū)林展路某弄一套80多平米的房子，讓他們開心的是，這套房子售價不高，只賣195萬元。
今年1月，通過房產(chǎn)中介提供服務(wù)，老兩口向上家董阿姨、呂先生買下了這套房子，并根據(jù)中介要求，首付給董阿姨136.5萬元。
每平米僅2.4萬余元，按道理，馬老先生、姚阿婆心愿得償，應(yīng)該非常高興才對，可不到一個月，兩人卻反悔了，他們向上家發(fā)微信說，房子不要了。這又是怎么回事呢?
據(jù)馬老先生老兩口說，董阿姨的房子是經(jīng)濟適用房，5年內(nèi)不得出售轉(zhuǎn)讓。自己原先不知道這件事，是看了產(chǎn)證后才知道房屋的性質(zhì)。董阿姨一家隱瞞了重大事項，如果事先告知了這些情況，自己根本不會去買。
因此兩人向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴，請求確認(rèn)系爭房屋買賣合同無效，返還購房款136.5萬元，歸還上述錢款的利息3萬元。
涉訴經(jīng)適房產(chǎn)證未滿5年
董阿姨、呂先生名下的這套房子，的確是經(jīng)濟適用房。
2014年2月，兩人作為乙方，與上海靜安地產(chǎn)集團三林有限公司(甲方)、上海市閘北區(qū)住房保障中心(丙方)簽訂《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房(經(jīng)濟適用房)出售合同》，約定系爭房屋系甲方投資建造的共有產(chǎn)權(quán)保障房。
根據(jù)乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件，甲方將系爭房屋出售給乙方。乙方通過購買擁有劃撥土地上該房屋的有限產(chǎn)權(quán)。
乙、丙方約定，乙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，按照本合同約定或共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方獲得轉(zhuǎn)讓房價款的60%。房屋建筑面積84.28平方米，乙方購買有限產(chǎn)權(quán)的單價為每平方米單價8000余元，總價為65萬余元。
2014年5月，董阿姨、呂先生取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證載明經(jīng)濟適用房為有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。5年后上市交易，所有人也只能獲得轉(zhuǎn)讓所得房款的60%。
然而取得房產(chǎn)證不到20個月，這套房子就被掛牌交易了。
房屋買賣合同無效法院判決賣家歸還房款
當(dāng)然，在房產(chǎn)中介的“指導(dǎo)”下，買賣雙方還是簽訂了一個像模像樣的合同。
合同中寫明，馬老先生、姚阿婆與董阿姨、呂先生雙方約定，因系爭房屋是經(jīng)濟適用房，同意在限制交易5年期滿后共同辦理過戶手續(xù)。房屋交易總價為195萬元，馬老先生、姚阿婆簽訂合同后，向董阿姨、呂先生支付136.5萬元;辦理房產(chǎn)證當(dāng)天，再依據(jù)國家規(guī)定，付剩余款項給上家或國庫。為此，馬老先生、姚阿婆付了3.9萬元傭金給中介公司。正因為如此，董阿姨、呂先生認(rèn)為，馬老先生、姚阿婆一開始對房子是經(jīng)濟適用房是明知的，是他們的反復(fù)才導(dǎo)致了后來的利息損失。
其實，不管馬老先生、姚阿婆是否一開始就明知系爭房屋是經(jīng)濟適用房，他們后來意識到買賣經(jīng)適房有很大的風(fēng)險，這是肯定的。2016年7月6日，浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心就專門約談了老兩口。房產(chǎn)中介違反規(guī)定介紹本次業(yè)務(wù)，也已經(jīng)受到了處罰。
全國法院辦案標(biāo)兵、本案主審法官張卓郁認(rèn)為，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價格，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房，經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)原、被告簽訂的房屋買賣合同，損害了國家及第三人的利益，應(yīng)屬無效。
根據(jù)合同法，合同無效后，基于該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“原告要求被告返還已付購房款136.5萬元，法院予以支持;被告占有購房款產(chǎn)生的孳息應(yīng)一并返還，但應(yīng)按同期銀行存款利率計算。”張卓郁說，“買賣合同無效，雙方均有過錯，由此造成的損失由各自自行承擔(dān)，因此原告在訴訟過程中提出要求賠償房屋差價損失，法院不予支持。”
房屋買賣過程中，雙方曾約定被告返租房屋3個月，被告支付了含押金在內(nèi)1.5萬元租金，原告同意返還，法院予以準(zhǔn)許。
董阿姨說，136.5萬元已經(jīng)被用于償還借款，只能在3年內(nèi)慢慢還。這樣一來，馬老先生、姚阿婆改善住房的夢想一時半會是很難圓了。
