目前，《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權和上市交易管理暫行辦法》正在公開征求意見。其中規(guī)定：對深圳市經(jīng)適房申請完全產(chǎn)權、上市交易的，要補繳經(jīng)適房增值收益的50%。
做一個測算：以深圳桃源村三期的經(jīng)適房來說，2008年每平方米的出售價格不到5000元，現(xiàn)在附近的桃源村二期商品房均價已達2.5萬元，若以90平方米戶型為例，至少漲了180萬元，要申請完全產(chǎn)權或辦理上市交易時，就要繳納給政府90萬元左右。
那么，政府對經(jīng)適房“增值”部分要征收50%，是否公平呢?
先說說以往的經(jīng)適房作為一種住房保障問題在哪里。中國的保障房形式，主要可分為租、售兩類：一是以經(jīng)適房為主的產(chǎn)權型保障房，二是以廉租房、公租房為主的租賃型保障房。這兩類保障房的分類標準在于保障對象對房屋所享有權利的屬性不同，經(jīng)適房的居住人對房屋享有物權;廉租房和公租房的居住人僅對房屋享有債權;從經(jīng)濟上說，前者因為享有物權，從而會因為房子的溢價而得到收益;這種收益又違背了保障房制度的初衷。
事實上，我國之前的經(jīng)適房其收益遠遠高于公共租賃房，早已溢出保障體制，扭曲了住房保障公平分配。學術界將經(jīng)適房的這一現(xiàn)象稱為“負保障”。所以去年10月，有住建部官員向記者透露，最終將取消經(jīng)適房。
而這次公開征求意見的《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權和上市交易管理暫行辦法》，其實針對的是改良的、“不完全產(chǎn)權”經(jīng)適房，即以2008年1月18日深圳公布《深圳市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》為線。因為2008年的這個《辦法》提出了“不完全產(chǎn)權”經(jīng)適房，其實就是讓市民與政府對經(jīng)適房“共有”，實現(xiàn)對于房產(chǎn)增值的“共享”，這樣就避免了之前的經(jīng)適房收益過大，溢出保障范圍的問題。
那么經(jīng)適房的增值，該怎么分配才算公平呢?這也就是近年來學界討論得很熱烈的“經(jīng)適房退出”問題。
有學者做了復雜的“經(jīng)適房退出”數(shù)學模型，其中的變量包括：購買經(jīng)適房的出資額、原始價格;當時的社會房價;上市時的社會房價;社會平均收益率(存款利率);經(jīng)適房購買通過認購經(jīng)適房從而不用支付的房租的機會成本……
有學者以江蘇淮安的共有產(chǎn)權經(jīng)適房的政府回購為例，認為該方式很好地解決了傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房因為產(chǎn)權不明晰而造成的財政投資無法收回的問題。其實，淮安的經(jīng)適房是有明確產(chǎn)權比率的，市民與政府按7：3或者5：5兩種比例持有經(jīng)適房，并且地方立法明確：共有產(chǎn)權的經(jīng)適房中政府持有的產(chǎn)權部分，實用“租用”制度。所以在上市交易時，增值分配原則較明確。
而深圳市2008年以后的經(jīng)適房，雖然也是“準共有”的，但并沒有明確市民、政府持有比例，所以，怎么分配經(jīng)適房的增值，還真難有定論。但既然當初購房時售房合同就規(guī)定，購房合同滿5年后，“住房上市轉讓的收益分成，按政府屆時有關規(guī)定執(zhí)行”，那么目前這個50%的補繳率還是比較公平的。
有人或許問：既然經(jīng)適房是保障房，為什么不可以把100%的增值歸為政府所有呢?其實，購房者當初既是在享受福利保障，也是花錢在購買經(jīng)適房，解決了政府保障房投入的資金問題，所以也得讓這些購房者共享房產(chǎn)的增值收益。
總之，經(jīng)適房在上市前補繳增值收益的機制，有利于回籠保障房的建設資金，盤活存量，讓保障房流動起來，以便能夠覆蓋更多的人群。這是一個多贏的局面。
