近來(lái)，由于擔(dān)心國(guó)家現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房政策發(fā)生變化，大量經(jīng)濟(jì)適用房房主集中地以過(guò)戶形式補(bǔ)交土地出讓金，把名下的經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)為商品房。但由于新政策中規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，為規(guī)避該項(xiàng)政策，保留同一購(gòu)房家庭寶貴的購(gòu)房權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房時(shí)出現(xiàn)了大量家庭將房屋過(guò)戶登記在父母或其他親屬名下的情況。這樣的做法雖然保留了未來(lái)購(gòu)置房屋的權(quán)利，但也留下了潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
今年5月，王先生購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房符合了5年的上市期限，王先生私下與其父商量好借用父親的名字辦過(guò)戶，并不實(shí)際賣房給父親，以保留將來(lái)王先生一家的購(gòu)房權(quán)利。王先生隨即與其父簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，順利將該房屋轉(zhuǎn)為了商品房性質(zhì)。后父子二人因瑣事發(fā)生矛盾，父親一氣之下準(zhǔn)備將該房屋出售，王先生得知后將父親告上法庭，要求法院確認(rèn)王先生是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人。
李女士為規(guī)避國(guó)家政策，與其母私下約定，將李女士名下的經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶至其母名下。為以防將來(lái)發(fā)生糾紛，李女士與其母另行簽訂協(xié)議明確了房屋實(shí)際的所有人為李女士，李母并未實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)。在房屋過(guò)戶后不久，李女士的母親突發(fā)疾病去世，李母的其他子女認(rèn)為該房屋已過(guò)戶到李母名下，即應(yīng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行分割。李母的其他子女將李女士告上法庭，要求繼承該房屋。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律制度的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。房產(chǎn)證上的登記具有公示公信效力。一般來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)人的認(rèn)定以房產(chǎn)證的登記為準(zhǔn)，但這并不是絕對(duì)的。如果有足夠強(qiáng)有力的相反證據(jù)證明事實(shí)上的房屋所有權(quán)人另有其人，法院也可以確認(rèn)事實(shí)上的所有權(quán)人而不以登記的所有權(quán)人為房屋的真正所有權(quán)人。但這種推翻登記的認(rèn)定對(duì)當(dāng)事人提供證據(jù)的要求很高，要求提供的證據(jù)達(dá)到確鑿和明顯的程度。
在案例一中，王先生雖與父親私下達(dá)成一致，但由于沒(méi)有任何書(shū)面固定的證據(jù)，在發(fā)生糾紛時(shí)法院只能根據(jù)公示的證據(jù)進(jìn)行判斷，王先生只能面臨房產(chǎn)被確定為其父所有的后果。在案例二中，由于李女士事先與母親達(dá)成書(shū)面確認(rèn)的協(xié)議，法院根據(jù)實(shí)際付款情況等其他證據(jù)綜合判斷，有可能最終認(rèn)定該房產(chǎn)實(shí)際為李女士所有。
建議仍有上述取巧想法的經(jīng)濟(jì)適用房房主，在選擇上述做法時(shí)慎重考慮，不可忽視其中隱含的巨大風(fēng)險(xiǎn)。(羅曼)
