北京經濟適用房轉商品房政策法律匯總（簡稱經轉商）
（網 李建立律師整理 ）
1、北京經濟適用房轉商品房通知
市住建委的通知指出,“已購經濟適用住房的家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后,產權人可以補交土地收益后改為商品房。”但不更名轉換只適用于2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭,即2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經適房家庭,取得契稅完稅憑證或者證五年后,產權人可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價差的70%,補交土地收益款后取得商品房產權。
在2008年4月11日(含)之前簽約的經適房轉商品房,一律要通過上市交易的方式完成,除了按照最低過戶指導價格繳納10%的綜合地價款外,還要繳納一定的額度的房屋契稅。140平方米以下契稅稅率為1.5%,140平方米以上為3%。
2、家人經轉商全家限購房（來源：北京青年報 ）
昨天，各區縣房屋管理部門接到《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，北京對全市經濟適用住權“轉商”進行了統一規定：2008年4月11日之前簽約的“老”經濟適用住房，只能采用過戶交易方式“轉商”；而對2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經濟適用住房，在補交土地收益款后，可不變更房主姓名就轉為商品房。業內人士就此提醒：“老”經濟適用住房房主需注意，按照5月1日開始執行的北京購房新政，“老經適房”如同一家庭成員過戶“轉商”，則該套房將計入“新購住房”，該家庭此后將限購商品住宅。
昨天發出的《補充通知》，不僅明確了2008年4月11日之前簽訂購房合同的“老”經濟適用住房滿5年后“經轉商”辦法，也對2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經濟適用住房滿5年后的“經轉商”辦法進行了規定，即：2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經適房家庭，滿5年后必須通過上市交易的方式完成“轉商”。而2008年4月11日之后簽訂購房合同的已購經適房，滿5年后產權人可以補交土地收益后改為商品房，即可同名“轉商”。而對后者緣何允許“同名轉商”，有關部門解釋，按照相關規定，2008年4月11日之后的“新”經濟適用住房可以同名轉商的主要原因是，“新”經濟適用住房上市需要交納的土地收益款為原購房價格與當前同地段類似商品房差價的70％，比“老經適房”的上市價10％要高出許多。
從朝陽、海淀和昌平等區房產交易大廳現場，記者注意到，此次很多滿5年的經濟適用住房房主辦理“轉商”，多采用補交契稅后將房產轉到家人名下的方式，即轉給愛人或者孩子。
多位業內人士提醒，5月1日起北京實行了臨時性的限購政策，同一家庭只能新購買一套商品住房，目前北京市對“同一家庭”的確認是一對夫妻加上他們的一個未成年子女。“如果經適房交易到配偶或自己未成年子女的名下，則意味著該家庭新購置了一套商品住房，那么如果之后還想再購買新的商品房，則將被限制。”
也正是如此，業內人士提醒經濟適用住房房主們，從目前看北京市有關2008年4月11日“老”經濟適用住房政策不會有什么變化，如果該家庭還有購房計劃，則要考慮到“經轉商”后的限購問題，以免到時候簽了購房合同卻辦理不了產權過戶手續，承擔不必要的損失。
中介謊稱家庭成員間不能“經轉商”
“中介告訴我，經濟適用住房轉商品房，不能轉給家人了，是不是這樣？我還住在房子里，就是想把產權證補成商品房產權證，沒想賣掉，如果不能轉給家人，我們怎么辦？”昨天上午，記者接到了多位經濟適用住房房主焦急的咨詢電話。原來，有房屋中介公司通過電話或者短信的方式，告訴他們“經轉商”政策又有變，提出可由他們幫著辦理“同一家庭經轉商”。
昨天12點30分，記者為此趕到石佛營朝陽區交易辦證大廳。記者看到，大廳門外的陰涼地，順著墻根坐滿了手拿各種資料的人；大廳內人也不少，除了等候椅上坐滿了人，咨詢處前也有一個小隊伍在排隊咨詢。了解之下，記者獲悉，門內門外，大多數人是來辦理“經轉商”的。
當記者詢問咨詢處的工作人員，“經轉商”政策是不是有變、是不是不能家庭成員之間轉了，工作人員回答，符合條件的經濟適用住房“經轉商”政策沒有變化，“可以轉給家人，只要你按照規定補交綜合地價款，并繳納契稅。”
此后，當記者走到大廳門口時，立即就有兩個中介趕來擋住記者，“我告訴你，別聽他說的，5月4日開始，政策已經變了，不能再轉給自己家人。這事要是你自己辦，到網簽那兒肯定就過不去，人家不給你辦。”隨即他告訴記者，可以委托他們代辦，“我們能辦出來。”
記者就此找到了相關部門負責人，該負責人強調，包括朝陽區在內，5月4日后符合條件的經濟適用住房“經轉商”統一了“只能通過交易過戶的方式進行”，其他的沒有變化，家庭成員之間，只要按規定補交綜合地價款和繳納契稅，同樣可以過戶“轉商”。他也就此提醒經濟適用住房房主，部分中介利用有些人對政策不了解“造謠攬活”，老百姓不要上當。只要資料齊全，“經轉商”辦理非常簡單，不用求助中介。
3、北京海淀區"經轉商"" 需提供""不回購確認書""
和朝陽等區滿5年經濟適用住權證轉商品房產權證能同名轉不同的是，記者昨天了解到，最大的兩個經濟適用住房小區回龍觀、所在的昌平區經濟適用住房“轉商”不能同名轉，必須通過交易的方式轉給家人或者他人，除了補交綜合地價款外，還需按規定繳納契稅。住建部26日公布的經濟適用住房新政中，有關強化使用監督的規定如“在取得完全產權前，經濟適用住房購房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途”等，讓北京已經年滿5年的老經濟適用住房業主，掀起了把“不完全產權”經濟適用住房產權證換成“完全產權”商品房產權證的熱潮，朝陽、昌平、海淀等老經濟適用住房小區比較集中的區房產交易大廳甚至重現去年11月房貸收緊前的熱鬧場面。 29日上午8時許，位于昌平區南環東路的住建委服務大廳尚未開門，門口已排起了六七百人的長隊。天通苑和回龍觀的業主，聽說經適房政策將有調整，抓緊時間來辦理“經轉商”手續，排在第一個的凌晨3點多就來了。8時40分許，現場已聚集了上千人。與朝陽、豐臺不同，昌平區滿5年的經濟適用住房房主如果要把產權證轉成商品房產權證，不能“同名轉”，而必須通過買賣交易的形式轉給家人或者他人，即除了補交綜合地價款之外，還需繳納契稅。其中，天通苑是按最低指導價3621元/平方米的10%補交綜合地價款；回龍觀則按最低指導價3917元/平方米的10%補交綜合地價款。需要提醒房主注意的是，如果當年您在買房的時候，已經補交了超出核準面積部分的綜合地價款，則需提供當年補交綜合地價款的票據。如果當年對超標面積部分沒有補交綜合地價款或者當年交了、現在卻找不到票據，則此次辦理的時候必須按全面積補交綜合地價款。記者還了解到，海淀區滿5年經濟適用住房也不能同名轉換商品房產權證，必須通過交易的形式轉給家人或者他人，按當地房屋最低指導價補交綜合地價款和契稅。此外，海淀區還要多一道手續，即經濟適用住房業主還需到戶口所在地的街道住房保障處開具“政府不回購確認書”。政策說明“經轉商”北京各區政策不同-朝陽、豐臺：朝陽區和豐臺區可同名“換證”，即按規定補交綜合地價款后，房主可以在不更名的情況下直接換成商品房產權證。-海淀、昌平：海淀區和昌平區不能“同名轉換”，必須通過交易的形式“換證”，其中海淀區還得提供房主戶口所在地街道住房保障處同意不回購的確認書。“換證”案例昌平區滿5年經適房如何“換證”以天通苑1999年購買了120平方米、當時的審核面積是70平方米的劉先生為例：劉先生在窗口辦理申請的時候提出，房子轉成商品房產權證時，用兒子的名字。實際上他相當于要過一遍把這套經濟適用住房賣給兒子的手續，所以工作人員首先要看他是否已經還清貸款，如果沒有還清，須先還清；其次，兒子如果沒有成年，須提供監護人公證；第三，劉先生先補交綜合地價款，如果當年劉先生購房時，超出核準面積——70平方米外的面積部分已補交了綜合地價款，劉先生須提供當年補交地價款的票據，然后就按70平方米×3621元×10%補交綜合地價款；如果他當年沒有補交超出部分的綜合地價款或者是他不能提供出當年補交綜合地價款的票據， 劉先生此次就得按照120平方米的面積補交綜合地價款，即120平方米×3621元×10%；第四，劉先生還得按3621元×120平方米×1.5%繳納契稅。需要注意的是，如果經濟適用住房的面積是在140平方米以上，繳納契稅的稅率則是3%，除此之外，還需繳納5.5%的營業稅。市場動態經適房“自賣自買”拉高成交量北京市交易管理網昨天的最新數據顯示，28日，二手房住房成交1304套，明顯高出27日1055套。對此，業內人士稱，是經濟適用住房“自賣自買”的“換證”方式拉高了28日的二手房成交量。天通苑、回龍觀、朝陽新城、建欣苑等原“老經濟適用住房項目”比較集中的昌平、朝陽、豐臺等區，房地產交易大廳迎來了滿5年的經濟適用住房的“換證熱”，許多房主趕來補交綜合地價款，把“不完全產權”經濟適用住房產權證換成“完全產權”商品房產權證。而海淀和昌平區有別于朝陽和豐臺能“同名換證”的必須通過交易方式換證的做法，讓不少滿5年經濟適用住房房主通過“自賣自買 ”的方式——通過轉給家人的做法將手中的經濟適用住房變成商品房，而這明顯拉高了近日本來已經呈下降趨勢的二手房成交量。"
