借名購買經濟適用房的產權歸屬
2002年，被告宋振強委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原告潘喆協商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購買了位于北京市昌平區東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強又以潘喆（借款人）的名義與中國農業銀行北京市某區支行（貸款銀行）及北京某房地產開發有限責任公司（保證人）簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘喆。潘喆未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋振強在該房內居住。
2007年1月，潘喆訴至北京市昌平區人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發現上述房屋已由宋振強居住，由于不能聯系到同事，也不能勸說宋振強騰房，故起訴：請求法院判令宋振強向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。
以案說法
審理過程中，宋振強辯稱：潘喆所訴沒有事實和法律依據，請求法院依法判決駁回其訴訟請求。潘喆所述均與事實不符，事實上，訴爭房產系答辯人委托中介代為購買的。答辯人及被答辯人協商一致取得潘喆身份證并以潘喆的名義購買。購房首付款、律師費、保險費、銀行月供、房屋入住手續、裝修費及五年多來的所有物業費均系其支付。該套住房是由其自行購置并居住至今。其系訴爭房產的真正所有權人。潘喆未辦理任何手續，亦未交過任何費用。潘喆未向法庭提交任何能夠據以證明該房產歸其所有的證據材料，包括購房合同、購房發票、銀行月供及四年來物業費的繳納憑證等。潘喆要求其騰退房屋卻沒有任何證據能夠據以證明其系訴爭房產的所有權人。因此，潘喆的訴請不能成立，請求法院依法駁回其訴訟請求。
同時，宋振強提出反訴稱：潘喆接受委托，以其個人名義代其買房，其與潘喆之間構成委托管理，雖然購房相關手續均是以潘喆的名義辦理，且潘喆是訴爭房屋名義上的所有權人，但根據本案事實可以確定，潘喆并非實際購房人，且負有將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務。綜上所述，提起反訴，請求法院判令被反訴人潘喆為其辦理房屋變更登記手續。
潘喆對反訴辯稱：第一，其享有訴爭的房屋所有權是無可辯駁的事實。《物權法》第16、17條明確規定，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條也明確規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。訴爭房屋是以其名義在房屋登記機關進行的登記，因此，其對該房屋享有不可辯駁的所有權。第二，其取得房屋所有權的方式和途徑都是合法的，也從來沒有表示要放棄房屋的所有權。2002年初，其計劃申請購買天通苑經濟適用房，但當時手頭資金有限，遲遲未能如愿。恰在此時，其經人介紹與宋振強相識，當時宋振強經營的公司正為辦公用房和員工宿舍問題發愁。雙方協商約定：由其以按揭方式購買天通苑經濟適用房一套，首付款和按揭款等購房費用由宋振強墊付，所購房屋由宋振強及其公司無償使用，日后其收回此套房屋，須返還宋振強全部購房款。綜上所述，答辯人從來沒有放棄過訴爭房屋的所有權，對訴爭房屋享有毋庸置疑的所有權。宋振強故意虛構委托購房的事實，其目的就是想通過非法手段獲得訴爭房屋的所有權。為此，請求人民法院依法判決駁回反訴人宋振強的訴訟請求。
昌平區人民法院查明：位于北京市昌平區東小口鎮某小區10號樓12單元6號房屋系經濟適用住房，現登記在潘喆名下，潘喆已取得該房屋權屬證書。潘喆未支付購房的任何費用，且未持有任何與購買房屋有關的合同、權利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實，有《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、房屋所有權證、辦理房屋所有權證檔案材料及當事人陳述等證據在案佐證。法院遂依據查明的事實判決該房屋的所有權歸宋振強。潘喆不服，向北京市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認為：根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權，并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。潘喆持有上述房屋權屬證書，主張宋振強騰退房屋，符合房屋管理相關法律規定，本院予以支持。考慮到本案事實及宋振強居住的具體情況，潘喆應給予宋振強一定的騰退房屋時間，具體時間本院酌定。訴訟中，宋振強抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進行裝修使用至今，因該房形成的債權債務與本案不屬于同一民事法律關系，可另行解決。宋振強以此拒絕騰退訴爭房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振強反訴要求潘喆為其辦理房屋產權變更手續的訴訟請求，因潘喆取得的是經濟適用房，而經濟適用房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。故宋振強反訴請求，缺少相關法律依據，本院不應予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項及《中華人民共和國城市房地產管理法》之規定，改判如下：
一、本判決生效后三個月內，宋振強將位于北京市昌平區東小口鎮某小區十號樓十二單元六號房屋騰退并交予潘喆。
二、案件受理費由宋振強負擔。
專家意見
周律師認為：
本案為借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛。現實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。就本案而言，實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系；二是認定房屋產權歸屬的依據是什么。
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