導(dǎo)讀：本文告訴讀者，如果想購買小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該從哪里出發(fā)，了解小產(chǎn)權(quán)房的概念以及怎樣正確購買小產(chǎn)權(quán)房。
一個(gè)戴草帽光膀子的農(nóng)民正在馬路上騎車，背景是一片氣派的小區(qū)房屋。當(dāng)北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁在大屏幕上演示這張照片時(shí)，引起會(huì)場一片哄笑。
“這片房子就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。”周其仁教授解釋說。7月29日，在北大中國經(jīng)濟(jì)研究中心的季度經(jīng)濟(jì)報(bào)告
會(huì)上，這位知名制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述了自己前一段到北京城郊結(jié)合部調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。
如何看待小產(chǎn)權(quán)房的熱賣?處于風(fēng)暴中心的小產(chǎn)權(quán)出路何在?2003年后持續(xù)走高的商品房房價(jià)推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房迅速升溫。小產(chǎn)權(quán)房成為各方關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地更為昂貴的廣東很多地方，一些農(nóng)民的宅基地是否能進(jìn)入市場買賣，早已成為各界討論的熱點(diǎn)話題。
“我的出發(fā)點(diǎn)就是，如果我自己想買小產(chǎn)權(quán)房，我應(yīng)該搞清哪些問題，應(yīng)該怎么去買。”周其仁說。
“小產(chǎn)權(quán)”購房者有永久所有權(quán)?
站在位于北京市通州區(qū)南部張家灣鎮(zhèn)的太玉園小區(qū)門口，幾乎很難找到這個(gè)氣派宏偉的歐式風(fēng)格小區(qū)與鄉(xiāng)村“小產(chǎn)權(quán)房”有任何聯(lián)系。
實(shí)際上，張家灣鎮(zhèn)是北京的一塊“小產(chǎn)權(quán)房”集中地。小區(qū)總占地面積2000多畝。如此龐大的規(guī)模，大大超出周其仁教授的意料。從各大網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道刊登的廣告文字，亦可見該小區(qū)氣派之一斑：
“總建筑面積240多萬平方米，該項(xiàng)目建成后將成為北京東部地區(qū)規(guī)模龐大，集別墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星級(jí)酒店為一體的歐式建筑群。屆時(shí)將與世紀(jì)城、方莊、望京等大型綜合居住區(qū)并駕齊驅(qū)。”
走進(jìn)小區(qū)，從“張灣村村委會(huì)所在地指路牌”，到正聚在村民活動(dòng)室里打麻將的中老年婦女，周其仁還是發(fā)現(xiàn)了這個(gè)外觀現(xiàn)代的小區(qū)與鄉(xiāng)村割舍不清的聯(lián)系——該小區(qū)實(shí)際由張灣鎮(zhèn)整體規(guī)劃，由包括張灣村在內(nèi)的各行政村自行開發(fā)。
這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家首先關(guān)心的是，土地被開發(fā)成小區(qū)后，失地村民的著落。與很多地方一樣，在張灣村老村改造中，原住村民全部住進(jìn)了村里開發(fā)的安置房。村民可享受每人10平方米的免費(fèi)置換房面積。此外，村民還可按一平方米正房換一平方米安置房、兩平方米偏房面積換一平方米安置房的比例，獲得一部分安置住房面積。超過上述兩部分之外的面積，村民需按每平方米600元的價(jià)格購買。
“比經(jīng)濟(jì)適用房還經(jīng)濟(jì)!”這是太玉園在各種售樓廣告中最具誘惑力的廣告詞。與五環(huán)內(nèi)1萬元每平方米以上均價(jià)的商品房相比，太玉園均價(jià)僅3000多元，這讓很多銀行戶頭上并不寬裕的人只能選擇“到農(nóng)村去”。在絕對(duì)具有吸引力的價(jià)格下，廣告同時(shí)明示，該小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房。
在態(tài)度熱情的售樓員的引導(dǎo)下，周其仁詳細(xì)詢問了該小區(qū)的銷售情況。開發(fā)商要求必須一次性付款。“因?yàn)樗切‘a(chǎn)權(quán)，銀行不提供按揭。這也限制小區(qū)樓盤的開間不能太大，單位價(jià)格不能太高，一次性付款的資金量不能太大。否則購房人會(huì)發(fā)生支付困難。”周其仁解釋說。
買房者的權(quán)利將來能獲得何種保障?售樓員向周其仁出示了一份有“張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制”字樣的房屋買賣合同。讓周其仁驚訝的是，合同的第10條顯示，購房者對(duì)房屋享有永久所有權(quán)，依法享有出租、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)與、繼承的權(quán)利。
“法定住宅土地使用權(quán)只有70年，怎么小產(chǎn)權(quán)還可以有永久所有權(quán)呢?”周其仁問。售樓員回答，因?yàn)槭寝r(nóng)民的地，使用權(quán)沒有什么70年一說，是永久的。
合同上注明，購房者辦理入住手續(xù)一年內(nèi)給予房屋產(chǎn)權(quán)證。“之后如果要轉(zhuǎn)讓買賣，到哪里辦手續(xù)?”周其仁追問。售樓員回答相應(yīng)主管部門。繼續(xù)追問下，售樓員告知所謂的“相應(yīng)主管部門”即張灣村村委會(huì)。
