深圳市人大日前通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，稱將適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證，這標(biāo)志著深圳部分符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”可能轉(zhuǎn)正拿到房產(chǎn)證。一時(shí)間，“小產(chǎn)權(quán)房可能開(kāi)閘”的說(shuō)法陡然升溫，媒體上那些打擦邊球的“小產(chǎn)權(quán)房”廣告也多了起來(lái)，一些中介更是頻繁指點(diǎn)那些希望淘得一套“庶出”住房的客戶，稱“政策一旦下來(lái)，就不可能賣這個(gè)價(jià)了。”
官方說(shuō)法：堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”
針對(duì)社會(huì)上關(guān)于“深圳市‘小產(chǎn)權(quán)房’將拿全國(guó)首個(gè)準(zhǔn)生證”傳聞，6月9日下午，國(guó)土資源部相關(guān)人士表示，深圳市人大《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。
國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護(hù)。在即將出臺(tái)的“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)辦法”和新修訂的《土地管理法》中，據(jù)國(guó)土資源部熟悉政策法規(guī)的官員透露，“農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)辦法”中不會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容，而《土地管理法》修訂案或?qū)⒂诿髂晟习肽瓿雠_(tái)，修訂案與其之后的一系列配套文件，會(huì)有部分內(nèi)容涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但他未透露是否會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有所影響。
“小產(chǎn)權(quán)房”日益蔓延
什么是“小產(chǎn)權(quán)”？在民間，一般認(rèn)為國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫“大產(chǎn)權(quán)”；不是國(guó)家發(fā)出、而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，就叫“小產(chǎn)權(quán)”，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，最大的區(qū)別，在于房子建造在不同性質(zhì)的土地上。
記者注意到，在官方文件中，對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，迄今并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)解釋，目前關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的官方表述，主要來(lái)自建設(shè)部2007年6月18日關(guān)于購(gòu)買新建商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)提示中。其內(nèi)容如下：“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。”
在房產(chǎn)行業(yè)，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，一般是指一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等為名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。這類房子一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，但這類所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上并無(wú)真正的產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@種房產(chǎn)缺少國(guó)家出具的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
雖然沒(méi)有“出生證”，但“小產(chǎn)權(quán)”的居住功能和“大產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有絲毫區(qū)別，而它的價(jià)格卻便宜許多。也正是因?yàn)檫@一原因，近年來(lái)，隨著各地城市房?jī)r(jià)的不斷飆升，部分開(kāi)發(fā)商聯(lián)手鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在占用的農(nóng)民集體土地上建造房屋，然后由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村合作經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)蓋章頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)，把它的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的做法愈演愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)住宅總量在186億平方米左右，其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，占比超過(guò)三分之一。由此，“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)始演變成為一種新的現(xiàn)象。
針對(duì)逐步蔓延“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，前不久中國(guó)社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綠皮書(shū)》指出，目前“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)分意義已經(jīng)不大，而農(nóng)民的宅基地事實(shí)上已進(jìn)入市場(chǎng)，“相關(guān)政策應(yīng)作出調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)變化”，現(xiàn)行法規(guī)應(yīng)作出修訂。看來(lái)，“小產(chǎn)權(quán)房”需要從法律的源頭上加以確認(rèn)，并允許各地先行探索，國(guó)家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時(shí)予以糾偏，為將來(lái)的立法和修法積累經(jīng)驗(yàn)。也許，這才是“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后蘊(yùn)含著的亟需解決的大問(wèn)題。
價(jià)差巨大，不乏“搏一記”買家
記者注意到，近一段時(shí)間，本地媒體上的“低價(jià)房”廣告明顯多了起來(lái)，這些所謂的“低價(jià)房”，其實(shí)就是“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)某報(bào)上登載的兩則低價(jià)別墅廣告的線索，記者日前前往松江、奉賢的兩處樓盤探訪。
驅(qū)車經(jīng)郊環(huán)A30從李塔匯出口下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可見(jiàn)一片新建的住宅區(qū)，在建的A15高速公路從小區(qū)前方經(jīng)過(guò)，車右行約200米，即見(jiàn)懸掛于“恬潤(rùn)新苑”售樓處上方的紅色條幅。根據(jù)報(bào)紙上登出的電話，記者找到“經(jīng)辦人”。據(jù)此人介紹，目前這里主要銷售聯(lián)排別墅，每套的總面積約250多平方米，總價(jià)在88萬(wàn)元左右，核下來(lái)的單價(jià)只要3520元。“單價(jià)怎么這么便宜”？“經(jīng)辦人”介紹說(shuō)，眼下該小區(qū)在售的聯(lián)排別墅只剩下4-5套了，“這是動(dòng)遷安排剩下的”，其他房源要等二期開(kāi)盤了。
記者問(wèn)，如果要買房，與誰(shuí)簽合同？這名“經(jīng)辦人”拿出一份復(fù)印件，上面蓋的是鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室的圖章，表示如果要買房，就與這家機(jī)構(gòu)簽約。“為什么不是與開(kāi)發(fā)商簽約？這樣的機(jī)構(gòu)有銷售資格嗎？”面對(duì)記者的追問(wèn)，這位“經(jīng)辦人”表示，這一切都可放心，開(kāi)發(fā)這片樓盤的企業(yè)是由政府下面的管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，又不是一般的“野雞”單位。“眼下沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，過(guò)兩年總會(huì)統(tǒng)一辦理的。不過(guò)到那個(gè)時(shí)候，就肯定不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)錢了。”經(jīng)辦人說(shuō)道。
