韓世遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授，博士生導(dǎo)師
因城市居民購買農(nóng)村住房而發(fā)生糾紛，作為法律問題，必須面對(duì)。立法者在制定物權(quán)法時(shí)回避了這一問題，如今輪到了裁判者直面它。司法實(shí)務(wù)界面對(duì)這一問題，給出的答案通常是認(rèn)定該房屋買賣合同無效，雙方當(dāng)事人相互返還。
按照上述實(shí)務(wù)立場，作為出賣人的村民多年后反悔，便會(huì)向法院主張確認(rèn)當(dāng)年的房屋買賣合同無效，要求返還房屋。法院判決予以支持，實(shí)際上就等于讓不守諾言者獲益，讓信守諾言者吃虧。看似依法裁判，卻產(chǎn)生了如此悖理之事！于是人們感嘆“法不容情”。筆者以為，法官應(yīng)像那位手持利劍和天平的女神，被蒙住的只應(yīng)是其觀看世象的眼睛，而不應(yīng)是其追求正義的良知。
德國法學(xué)家拉德布魯赫曾說：“法的安定性不是法必須實(shí)現(xiàn)的唯一的價(jià)值，也不是決定性的價(jià)值。除了法的安定性之外，還涉及另外兩項(xiàng)價(jià)值：合目的性與正義。”堅(jiān)守法律，哪怕此舉得出悖理的結(jié)果，這樣的做法便只是在堅(jiān)守法的安定性。但是，法的安定性是否一定要以犧牲合目的性與正義（法的妥當(dāng)性）為代價(jià)呢？
暫且不論實(shí)務(wù)界認(rèn)定買賣合同無效所依據(jù)的具體規(guī)范是哪一條，其背后的規(guī)范目的恐怕無外乎兩個(gè)方面：一是保護(hù)集體的利益；二是保護(hù)農(nóng)民的利益。然而，不認(rèn)定合同無效是否就不能實(shí)現(xiàn)上述規(guī)范目的呢？答案是否定的。即使不認(rèn)定買賣合同無效，由于宅基地所有權(quán)以及使用權(quán)均不具有流通性或者可移轉(zhuǎn)性，因而，一方面，集體仍有宅基地的所有權(quán)，村民仍有宅基地的使用權(quán)（只要它沒有被集體收回），它們的利益絲毫沒有因?yàn)橘I賣合同而受到影響；另一方面，許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或地方政府）歡迎城市居民到他們那里買房安家（比如有的為此舉辦“文化節(jié)”），因?yàn)榇伺e可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展；而作為買賣合同出賣人的村民，則早就將房屋價(jià)款拿到手了，其利益并未因此而受損害。只要不存在欺詐、脅迫等事由，對(duì)于自愿的行為，原則上就應(yīng)肯定其效力，這是私法自治的要求。當(dāng)事人是自身利益的最佳判斷者，立法者當(dāng)年的安排未必符合今日當(dāng)事人的利益要求，裁判者便應(yīng)顧及時(shí)過境遷，便應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)。如此，在法政策上，限制無效的濫用便具有正當(dāng)性。因而，關(guān)于居民購買農(nóng)村房屋合同效力的認(rèn)定及處理，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)，供參考：
其一，房與地在事實(shí)上的一體，并不意味著在法律上亦必然一體。實(shí)際上在我國，房屋和土地是兩個(gè)所有權(quán)的客體，是兩個(gè)分別存在的“物”，物權(quán)法繼續(xù)肯定了這一立場。房和地既為兩個(gè)物，因而，可以分別對(duì)待，而非必然一體成為交易的對(duì)象。
其二，個(gè)人所有的房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯；國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。公民個(gè)人對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式。另外，現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。土地管理法第六十二條第四款也只是規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中的“法不禁止即屬自由”原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者可以是本村村民，也可以是其他人（包括城市居民）。
其三，關(guān)于合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。另外，有些規(guī)范性文件雖然是以國務(wù)院名義發(fā)布，如果算不上行政法規(guī)，也不應(yīng)作為依據(jù)。“不作為依據(jù)”不僅指形式層面在裁判文書中不援引，也包括實(shí)質(zhì)層面在裁判過程中不參照。
其四，買賣合同是全部無效抑或部分無效？合同法第五十六條后段肯定了“部分無效”制度，應(yīng)該注意靈活運(yùn)用。由于在我國法上，房與地是兩個(gè)物，涉及“地”的部分的意思表示無效，在法律上并不當(dāng)然影響到“房”的部分的意思表示，因而，當(dāng)事人就房屋買賣所達(dá)成的合意，仍然可以獨(dú)立存在，法院不應(yīng)以“地”的部分意思表示無效而株連于“房”的部分意思表示。否則，無異于在法律上將“房”與“地”一體化，與我國法律精神不合。
其五，關(guān)于買賣農(nóng)村房屋的合同部分無效的處理，可以有兩種方案。方案一是依合同法第五十八條處理，這樣宅基地本應(yīng)返還給出賣人，但是，由于買賣房屋的部分仍然有效，因而只要該房屋存在，返還宅基地便屬于不能。依第五十八條前段，“不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”具體如何補(bǔ)償，可由法院裁量。比如，法院可以采取定期金的方式，讓房屋的買賣人為其占用宅基地支付補(bǔ)償，實(shí)際上相當(dāng)于使用宅基地的租金。由于合同無效是自始沒有法律約束力，因而，從法理上分析，租金的起算應(yīng)當(dāng)是自始起算。并且，由于部分無效，也應(yīng)當(dāng)扣除買受人在合同中為使用宅基地而支付的相應(yīng)的價(jià)款。但是，在有些案件中，當(dāng)事人之間的合同已經(jīng)履行了十年八載，這樣計(jì)算起來可能過于麻煩，也可以考慮租金的起算不溯及于買賣合同成立之時(shí)，而由法官依個(gè)案具體判斷，以求公平合理。比如，有的案件可以自判決生效之時(shí)起算；對(duì)于既往的部分，即使雙方利益有些差異，也可歸入合同法第五十八條后段“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。
