深圳律師田x（化名）的業(yè)務(wù)益發(fā)繁忙。
12月2日，是根據(jù)深圳市自6月2日正式頒布實(shí)施的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（簡稱《決定》），深圳市違法建筑當(dāng)事人申報(bào)的截止日期。
深圳正在為處理歷史遺留違法建筑做前期普查登記工作。田x的業(yè)務(wù)之一就是為這些建筑的當(dāng)事人可能產(chǎn)生的交易行為（如“合資合作開發(fā)”行為）做“律師見證”。
由于“小產(chǎn)權(quán)房”沒有產(chǎn)權(quán)，因此在深圳一些交易中都邀請(qǐng)律師提供見證服務(wù)，以增強(qiáng)法律效力。所謂“律師見證”就是見證某一法律行為或法律事實(shí)的真實(shí)性和合法性。當(dāng)事人在簽署類似的違建買賣合同時(shí)，被公證機(jī)關(guān)拒絕，只能希望第三方特別是律師能在場，并簽字蓋章。
“隨著深圳市司法局叫停深圳‘小產(chǎn)權(quán)房’購買中的‘律師見證’服務(wù)，‘律師見證’也有了變種。”田x透露，為了規(guī)避處罰，新的“見證”會(huì)走司法部門“叫停”的灰色空間地帶。
“一方面，規(guī)避對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’交易做‘見證’，轉(zhuǎn)而對(duì)‘合資合作開發(fā)房地產(chǎn)’做見證；另一方面，把見證時(shí)間推到司法機(jī)關(guān)下發(fā)《通知》之前。”
對(duì)此，11月16日深圳市司法局律師管理處楊副處長表示，9月司法局只是轉(zhuǎn)發(fā)深圳市政府有關(guān)《通知》，對(duì)“律師見證”做“建議性”、“提醒性”的提示。“司法局沒有立法權(quán)，不能對(duì)律師見證做特別的規(guī)定。”
而另一方面，自7月8日深圳正式啟動(dòng)有關(guān)違建信息普查工作以來，按照深圳排出的時(shí)間表，違建信息普查期為期一年，普查期內(nèi)將嚴(yán)防“搶建”，同時(shí)建立相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)庫。今年12月2日前將停止受理歷史遺留違建的申報(bào)。
在政府受理申報(bào)的同時(shí)，各建筑當(dāng)事人也忙著為拿到房產(chǎn)證或者爭取多一點(diǎn)的政府賠償而想方設(shè)法。
“從法律效力來說，在中國律師見證仍屬于‘私證’，效力低于公證的證明力。但是在取不到公證的時(shí)候，交易雙方也會(huì)請(qǐng)律師做見證為自己撐腰”。田x表示。
“見證”流變
在司法局下發(fā)《通知》之前，田x就為深圳市“小產(chǎn)權(quán)房”交易做過見證。
9月16日，深圳市司法局下發(fā)《通知》叫停“律師見證”服務(wù)，并將對(duì)全市公證、律師機(jī)構(gòu)為違法建筑銷售提供公證和律師見證服務(wù)情況進(jìn)行摸底排查，集中整治。
“律師見證業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)范在國內(nèi)行政、法律上還是空白。目前還只是律師協(xié)會(huì)對(duì)見證業(yè)務(wù)做過一些行業(yè)規(guī)范。”上述楊副處長表示。
對(duì)此，田x也表示，上有政策，下有對(duì)策。當(dāng)“購買”變身“合資合作建房”，“律師見證”也有了變種。
“名為合作，實(shí)為銷售”。田x坦言，為了不頂風(fēng)“見證”，在“小產(chǎn)權(quán)房”購買雙方要求、同意的前提下，除了變換“見證”內(nèi)容，也會(huì)把見證的時(shí)間推到深圳市司法局“叫停”律師見證“小產(chǎn)權(quán)房”購買的時(shí)間之前。
據(jù)本報(bào)記者掌握的一份《合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》顯示，四位“律師見證”委托人淡化了雙方交易的行為，轉(zhuǎn)為“合作投資開發(fā)”。同時(shí)作為條款之一，該合同約定，“如遇國家征用時(shí)，所得賠償款規(guī)甲、乙、丙、丁四方共同所有；如政府有關(guān)部門對(duì)上述房地產(chǎn)收取其他費(fèi)用時(shí)，應(yīng)由四方支付。”
作為該合同的核心內(nèi)容，此條款直指深圳市在接下來處理這一類“歷史違法建筑”中可能給予的“轉(zhuǎn)正”或者“賠償”。
根據(jù)《決定》中含金量最高的第六條——經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證書。
“即使得不到房產(chǎn)證，能多拿一些政府補(bǔ)償也可以。”實(shí)際購買，在合同中轉(zhuǎn)為合資合作開發(fā)的李某向本報(bào)表示，深圳崗廈拆遷造就十個(gè)億萬富豪，要律師為“合資合作開發(fā)”做個(gè)見證，也只是想在和政府拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，多一點(diǎn)“底氣”。
作為見證者，另一位做過此類“見證”的律師亦向本報(bào)記者表示，所做“見證”也沒有違反深圳市司法局的《通知》要求。
記者拿到的一份《律師見證書》顯示，“《合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》符合《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定”，而見證的權(quán)限則包括：審查核實(shí)、證明委托人在《合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》上的簽名（打手指模）的自覺性和真實(shí)性；審查、見證委托人在該合同上簽名（打手指模）合法和有效性。
“如果雙方在購買房屋中是真實(shí)的，那這個(gè)合同本身是無效的。”田x坦言，經(jīng)過律師認(rèn)證的文件，雖然達(dá)不到公證書一般可直接作為證據(jù)使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是違章建筑的買賣，法院在審理時(shí)往往也會(huì)根據(jù)案情，本著尊重事實(shí)的原則審理，而不是一概否認(rèn)這些協(xié)議的合法性，因此這也是小產(chǎn)權(quán)房交易當(dāng)事人熱衷找律師見證的根本原因。
田x認(rèn)為，如果擅自私下認(rèn)證的話，可能面臨深圳市司法局的處罰。他也指出，《通知》對(duì)違建的交易構(gòu)成了一定影響，但不是決定性的。打擊小產(chǎn)權(quán)房還是需要政府對(duì)違建采取拆除等強(qiáng)制措施。即使律師見證這一環(huán)節(jié)缺失，在市場需求推動(dòng)之下，買賣小產(chǎn)權(quán)房的活動(dòng)也不會(huì)停止。
