山東小產(chǎn)權(quán)房款沒收
隨著廣州市政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的房款可罰沒的新規(guī)出臺，最近國內(nèi)多個地區(qū)關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房，陸續(xù)出臺有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的解決方案，這對前不久深圳小產(chǎn)權(quán)將合法化的消息潑了盆涼水。小產(chǎn)權(quán)房的爭議有幾年了，遠的不說，北京郊區(qū)、燕郊的小產(chǎn)權(quán)房就不是數(shù)千套的問題，它的份量比想象的還要大。任何東西存在就有它的合理性。小產(chǎn)權(quán)的情況就更復(fù)雜，與立法、規(guī)范、管理與發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、解決城市中低收入階層的住房問題聯(lián)系在一起。說老實話，如果要拆除小產(chǎn)權(quán)房的話，這一刀砍下去幾乎全是社會弱勢群體，慘痛之處自不言說。筆者研究城市房地產(chǎn)多年了，也參與過小產(chǎn)權(quán)房的討論。我的想法如果用簡單直白的語言去表達，一是小妾的兒女也是人;二是不能讓弱勢群體再受傷害，三是合理的出生與不合法的多生須立法。四是新農(nóng)村經(jīng)濟如何發(fā)展要有章法;五是經(jīng)濟危機時刻要顧全大局不要忙里添亂。
第一，小妾的兒女也是人。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體所有的土地上直接開發(fā)的用于居住的房屋，它可以出售給農(nóng)民自住，當然也可以出售使用權(quán)。或者說，換個名目叫長期出租，總之是一樣。從所有制關(guān)系上說，集體經(jīng)濟組織擁有土地的所有權(quán)與使用權(quán)。我們現(xiàn)在把城市里的土地叫國有土地，把農(nóng)村的土地叫集體經(jīng)濟組織擁有的土地。法律上沒有規(guī)定集體經(jīng)濟組織對土地沒有處置權(quán)與使用權(quán)。法不禁止的邊界有人說是自由，但是最起碼說模糊，因此不能用非法兩個字簡單概括。
第二，不能讓農(nóng)村這個弱勢經(jīng)濟體再受傷害。從農(nóng)村來看，建國以來的六十年，農(nóng)村與城市不平等，農(nóng)民與城市市民不平等。國家實行二元化政策，以剝奪農(nóng)村來建設(shè)城市，犧牲農(nóng)民的利益來滿足城市的發(fā)展。近十多年來，黨和政府確立城市化發(fā)展方向，讓更多的人在城市就業(yè)，減少農(nóng)民，目的就是實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。江蘇華西村[6.14 -0.81%]等一批典型作為中國新農(nóng)村建設(shè)的樣板之一，在發(fā)展經(jīng)濟過程中，為了創(chuàng)辦新的經(jīng)濟實體，建立村辦企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，為了配套，也為外地來的科技人員與專家建立公寓樓。這是小產(chǎn)權(quán)房的開始。經(jīng)濟發(fā)展好了，村里為農(nóng)民建別墅。專家別墅與農(nóng)民別墅在一起，多年來中央領(lǐng)導(dǎo)在考察的過程中無不贊許。那個時候起農(nóng)村也就開始建設(shè)一些住房對外出售，雖然量比較小，但是主要對象城市的離退休人員，技術(shù)人員。房價也沒有像現(xiàn)在這樣瘋漲。那個時候不是問題，難道現(xiàn)在就有問題了?農(nóng)村這么做，一是解決了農(nóng)辦企業(yè)的技術(shù)人員居住問題，解決了農(nóng)村經(jīng)濟部分發(fā)展資金的來源問題，三是新入住房人口的消費投入拉動鄉(xiāng)村經(jīng)濟的發(fā)展。有了新的居住群，就有了菜市場，就有了商店，就有了醫(yī)療衛(wèi)生單位，就有了交通等相關(guān)的發(fā)展需求，從而帶動了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。
第三，不能讓城市弱勢群體再受傷害。近些年來，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展規(guī)模越來越大，它有自身的發(fā)展空間。其實，深刻的調(diào)研一下，就非常清楚，小產(chǎn)權(quán)的房的購買者絕大多數(shù)是城市弱勢群體。城市弱勢群體是黨和政府富民政策重點的扶持對象。近十多年來，城市在發(fā)展過程中，原有的經(jīng)濟適用房從主體地位、從百分之六七十的比例導(dǎo)向滑下來，退居零星補充的位置，價格雖低，數(shù)量極少，至今沒有達到5%，而商品房卻是一枝獨秀。占到了90%甚至更多。城市的大多數(shù)中低收入階層在越來越高的商品房價格面前選擇了小產(chǎn)權(quán)房。最近媒體報道，副廳級官員買不起房，月入八千，兩個半月才能買房一個平方米，這是令人寒心的現(xiàn)實。我在調(diào)研小產(chǎn)權(quán)房的時候深切的體會是，購買小產(chǎn)權(quán)房是城市弱勢群體的一項痛苦選擇。小產(chǎn)權(quán)房一個不約而同的缺陷是：位置偏遠，周邊公共資源缺乏，醫(yī)療、教育、銀行、商業(yè)、郵局多數(shù)不配套。許多居住在小產(chǎn)權(quán)房的人們?yōu)榱粟s到市區(qū)上班，坐在數(shù)量不多、線路較少、等候時間較長公交車里，搖搖晃晃兩三個小時，那個滋味不是一些有錢人駕著小車開著空調(diào)所能體會的。這些人本應(yīng)享受政府提供的經(jīng)濟適用房，然而我們的經(jīng)濟適用房供應(yīng)不足，中低收入階層是含著淚水在購買小產(chǎn)權(quán)房。改革開放，讓廣大人民群眾共享經(jīng)濟發(fā)展的成果，中低收入階層應(yīng)當是重中之重。黨和政府要著力保護的人群就是城市中低收入階層，而小產(chǎn)權(quán)的購買是他們無奈的選擇。我們治理小產(chǎn)權(quán)房，調(diào)整對象主要是中低收入群體，我們的政策應(yīng)當慎之又慎，別在弱勢群體的傷口上再撒一把鹽。政府領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)當親身體驗購買小產(chǎn)權(quán)房人的生活與奔波之苦，在制訂政策時張弛有度。
第四，小產(chǎn)權(quán)房是老百姓對高房價不滿情緒的用腳投票的一種選擇。如果沒有小產(chǎn)權(quán)房作為一種選擇，高房價的問題會更嚴重。小產(chǎn)權(quán)房作為中低收入階層可以選擇的一個方式，作為平抑房價的一種產(chǎn)品，也是那些竭力推高房價的開發(fā)商、炒房人及其為個人利益不顧國家調(diào)控大局的無良學者與腐敗官員的眼中釘與肉中刺。讓小產(chǎn)權(quán)房退出市場，雖然有利于對農(nóng)村土地的管理，但開發(fā)商及其利益集團也將彈冠相慶。地方政府要做的事，是進一步落實中央關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大政方針，讓房價與居民收入相適應(yīng)，不僅要讓副廳級官員買得起房，更要讓弱勢群體能通過適當?shù)姆绞浇鉀Q住房問題。與其它城市相比，沈陽市政府堅持中央的經(jīng)濟適用房政策，集中精力平抑房價，市區(qū)平均房價至今不過四五千元，其經(jīng)驗與做法應(yīng)當?shù)玫街匾暋?/p>
第五，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題應(yīng)當與城市化政策相協(xié)調(diào)。城市化是一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級、城市人口逐步增多、城市周邊地區(qū)逐步成為城市市區(qū)的過程，小產(chǎn)權(quán)房從總體上來看是城郊經(jīng)濟發(fā)展的一個階段。它在發(fā)展城郊經(jīng)濟中起著引進人才、改善城郊投資環(huán)境的重要作用，其目標也有吸引城市人口入住，增加周邊消費能力，擴大農(nóng)村居民就業(yè)門路的積極意義。我們在重新定位小產(chǎn)權(quán)房時，首先應(yīng)當考慮農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的思路，考慮城市化進程的發(fā)展，不能就農(nóng)村談農(nóng)村。小產(chǎn)權(quán)房實際上反映了城市化過程中的一個階段。如何規(guī)范涉及城市化實現(xiàn)步驟問題，需要統(tǒng)籌兼顧。
第六，治理小產(chǎn)權(quán)房問題，應(yīng)當立法、統(tǒng)籌與規(guī)范三步走：一是農(nóng)村經(jīng)濟集體經(jīng)濟組織的土地的管理與調(diào)控要立法，從法制層面上強化管理。二是控制好城市房價的基本面，讓城市高漲的房價逐步回歸理性。三是重點調(diào)研解決城市中低收入階層的住房問題，使保障性住房的主體地位與實現(xiàn)途徑得到落實。四是在此基礎(chǔ)上實施小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范管理。城市居民購買小產(chǎn)權(quán)，如果是僅有一套房，屬實現(xiàn)保障型自住功能的，該怎么對待;屬改善型的第二套住房該怎么對待;屬于奢侈性住房需求、甚至屬于炒房投機的情況，該怎么對待，要提供一整套管理思路，有序操作，不能眉毛胡子一把抓。
