小產(chǎn)權(quán)房買賣
案例:居住在城區(qū)的某一城鎮(zhèn)居民，月收入1000元左右，由于城區(qū)的房價(jià)比較高，而近郊農(nóng)村的房價(jià)相對比較低。城郊的一位房主自蓋了一幢六層樓，一、二層自已住，三層以上對外出售。2006年5月,我買了他的第四層，150平方米左右，合同約定，先交15萬元，合同生效，對方交了鑰匙，余款3萬元，等房主辦下房產(chǎn)證后，一次交清。但至今房產(chǎn)證沒有辦下來。2008年4月，我籌足了裝修錢，去裝修時(shí)，房主阻攔不準(zhǔn)裝修，先說房產(chǎn)證還沒給辦下，房子不是你的，不能裝修，最終又說房子不賣了。這兩年房價(jià)大漲，房主可能反悔了。還說不行你到法院告去，我覺得奇怪，自己明明有理，人家還明目張膽說讓去告，找律師咨詢，說你賣的這是小產(chǎn)權(quán)房，不受法律保護(hù)。
那么，這位城鎮(zhèn)居民在這種情況上法律上會(huì)怎么處理?
農(nóng)村房屋買賣交易，現(xiàn)通稱為小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的交易在現(xiàn)有的法律框架下不可能得到確認(rèn)(最近有關(guān)部門負(fù)責(zé)人重申小產(chǎn)權(quán)房違法)，不受法律保護(hù)，那么本案雙方簽訂的買賣房屋合同將被法院認(rèn)定無效，如合同被認(rèn)定為無效，按照《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?
簡單的講，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么?
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場時(shí),無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?
嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國家的土地制度。
購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?
第一，集體土地“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋完全所有權(quán)、集體土地的房屋不具有轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此，買賣小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國現(xiàn)行政策，國家是不予支持消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)房屋的，對此，購房者要慎而為之。不要因?yàn)槭″X，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。建設(shè)部發(fā)布的購房風(fēng)險(xiǎn)提示稱，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。而有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，其實(shí)都是不符合法律規(guī)定的，也不受法律保護(hù)。
