關于一房兩賣案件的處理 來源：中國法院網 作者：佚名 時間：2010-09-14
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房司法解釋》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對于商品房重復銷售問題均有規定。有人認為這是對于一房二賣問題的一般性規定。筆者不以為然。對于相關問題應如何理解與適用，在此試做探析。
需要指出的是，“一房二賣”與商品房的重復銷售，并非同一概念，而是一般與特殊的包含關系。由于該司法解釋第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”因此商品房重復銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產開發企業。而現實生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產開發企業，也可能是其他法人或者個人。基于特別規定優先的原則，商品房重復銷售案件應適用本司法解釋，而普通的一房二賣案件，則應適用《合同法》和《民法通則》的規定。
一、普通一房二賣案件的處理
普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標的，在與一方當事人簽定買賣合同但尚未辦理過戶登記時，又與第三方簽定買賣合同，從而導致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰能最終獲得該房屋的問題，取決于先后兩個合同的效力及履行。不少人認為，由于兩個合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個合同是無效的。這種看法其實是不科學的。在筆者看來，兩個合同完全可能同時有效。至于目的上的沖突問題，可以通過違約責任制度去解決。
(一)就第一個買賣合同而言，無論是從法律還是從理論的角度來看，其效力都不應由于沒有辦理過戶登記而受到任何影響。
1、法律或行政法規并未將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記。
我國《合同法》第四十四條第二款的規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”可見，司法解釋嚴格將法定登記分為生效性登記和物權變更登記。僅僅對于法律和行政法規規定的生效性登記而言，未登記才會影響合同的效力。而房屋買賣過戶登記顯然不屬于此。雖然我國《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”但并未規定登記與合同效力之間的關系。雖然建設部1994年8月13日發布的《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》規定：“凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。”但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規定，行政法規只能由國務院制定，建設部的規定僅僅是規章，而規章對于房屋買賣合同的效力，是無法構成影響的。可見，我國并沒有什么法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記，因此即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。關于一房兩賣案件的處理(2) 來源：中國法院網 作者：佚名 時間：2010-09-14
2、房屋過戶登記屬于物權行為而非債權行為，因此不應影響合同的效力。
物權行為與債權行為具有不同的性質，并將引起不同的法律后果。債權行為是指直接引起債權債務關系成立、變更或消滅的民事行為，而物權行為則是指直接引起物權取得、變更或消滅的民事行為。當事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關系的發生，因此是典型的債權行為。但是，即使訂立的是以轉移所有權為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導致所有權的轉移，因此不屬于物權行為。動產的交付和不動產的過戶登記行為，才是直接引起物權轉移的法律事實，從而才是物權行為。也就是說，對于房屋買賣而言，邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個階段：第一階段是債權行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權債務關系的產生。第二階段是物權行為也就是房屋的交付與過戶登記行為，其后果是引起房屋所有權的轉移。這兩個環節的行為卻一不可。債權行為是物權行為的前提和基礎，物權行為是債權行為的要求和后果。需要說明的是，房屋的交付與過戶登記具有雙重性質，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權的角度而言，它是物權變動行為。區分債權行為與物權行為的意義在于：由于債權系相對權，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關，因此無須公示。而所有權屬于對世權，可以對抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買賣而言，過戶登記恰恰是公示與公信的體現，因此只能是對于物權行為而非債權行為的要求。未辦理過戶登記，也就不會對合同之債的效力有任何影響，不過它將影響所有權的轉移。房屋的所有權仍然屬于賣方而尚未轉移給買方。
(二)就第二個合同而言，其效力同樣應當予以肯定。
有人認為第二個合同是無效的，因為它侵犯了第一個買方的合法權利。這種觀點是不能成立的。原因在于：既然第一個買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權還保留在賣方的手中，賣方當然享有包括處分權在內的所有權的四項全能。與第二個買方簽定買賣合同，無非是賣方行使處分權的體現。至于第一個買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權，而僅僅享有對房屋的債權。而按照民法原理，債權是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權的對象，只能是具有對世性的絕對權如物權、人身權等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”而未規定由第三人直接向合同中的受害方承擔侵權責任，原因就在于債權不具有對世性從而不能成為侵權的對象。一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權，因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權。第二個合同既然不屬于侵犯他人合法權利的合同，當然不應被認定為無效。關于一房兩賣案件的處理(3) 來源：中國法院網 作者：佚名 時間：2010-09-14
